核心观点
2022年行业基本面筑底，销售滑坡、土拍遇冷、流动性压力仍然延续，形成弱基本面与政策宽松的拉锯。政策先于基本面出现“拐点”，预计行业基本面于2023年呈现先抑后扬，下半年有望逐步修复，政策催化下板块仍具备配置价值。
行业：政策底已现，景气修复仍需时日。全国新房销售仍在筑底阶段，12月百强房企销售额同比-31.5%，二手房自11月以来成交规模亦呈现收缩。土地市场持续降温，11月土地成交额同比-50.8%，集中土拍热度维持低位，第三轮土拍整体溢价率仅有2.5%。房企非银融资有修复迹象，但仍保持较大跌幅，12月融资总额同比下降32.9%，环比增长34.2%。在行业基本面持续下滑的情况下，政策端持续发力。中央层面政治局会议从4月“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，到7月“因城施策用足用好政策工具箱”，地方性政策从试探性松绑转向应放尽放，范围逐渐向核心城市扩展。供给端从“保项目”转向“保主体，11月以来融资端政策”三箭齐发“，缓解房企偿债压力，进而保交楼，对提振销售信心也有积极作用。展望2023年，中性假设下预计销售/投资/新开工/竣工同比增速分别为-4.8%/-9.7%/-20.6%/+4.5%。
企业：国进民退，格局优化。在整体的下行中，企业之间的分化也更加直接和显著，头部国央企以及少数优质民企顶住压力，销售韧性要明显好于同业。累计来看，销售表现比较好的房企有越秀地产（+7%）、建发股份（0%）、华发股份（-1%）、华润置地（-5%）、滨江集团（-9%）、招商蛇口（-10%）。2022年新增货值超千亿的房企达到8家，分别为保利、华润、中海、万科、滨江、招商、越秀、绿城，国央企仍有巨大优势，强者恒强格局将继续延续。
稳增长背景下，行业宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企，同时关注物业板块估值修复带来的投资机会。个股推荐：1）房企：建发股份、华发股份、滨江集团、保利发展、金地集团、万科A、新城控股、南山控股、天健集团；2）物企：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业。
风险提示：房地产融资政策不及预期、销售不及预期、物管发展不及预期等。