投资要点
1 月首周（截至] 6 日）重点 32 城累计销售面积同比+10%，环比+1.0%。12城二手房成交面积累计同比+101%，环比+9%。其中一线城市同比+16%，环比+39%；二线城市同比+11%，环比-8%；三四线城市同比-30%，环比-34%。具体城市来看：1）一线城市北京、上海同环比均为实现正增长，其中北京同比增长 52%，上海同比增长 28%，深圳同环比分别下降 49%、28%，下降幅度最大； 2）二线城市中济南、青岛、南京同环比均为正增长，青岛、杭州、成都、厦门等城市同比增长幅度较高；3）三四线城市中惠州、江阴、江门等表现较好。12 城二手房成交面积累计同比+101%，环比+9%。由于疫情感染过峰后需求释放以及核心城市政策优化，2023 年元旦假期期间，重点城市新建商品住宅成交面积较 2022 年元旦假期增长超两成。
2022年房企拿地集中度提升，央国企仍为拿地主力。2022年百强房企新增货值超四成集中于 TOP10房企，仍以国、央企为主，民企只有滨江位于第 5位，TOP11-20 强房企新增货值占比近两成。新增货值超 2000 亿元只有保利、华润两家，较去年同期减少 8家。大型央国企仍为拿地主力，百强房企中拿地金额占比 53%，华润、中海、保利、建发、招商、中铁、越秀、华发等央国企位列拿地金额 TOP10；地方城投公司托底拿地明显，拿地金额占比达三分之一，民企占比锐减 35%降至 9%，多家地铁类公司跻身拿地金额 TOP100，其中广州地铁、深圳地铁集团、厦门轨道交通合计拿地金额超百亿。
房企非银融资有修复迹象，但仍保持较大跌幅。12 月房企非银融资总额为655.8 亿元，同比下降 32.9%，环比上升 34.2%。全年房企非银融资总额 8457.4亿元，同比下降 50.7%。从融资结构来看，2022年 12月信用债、海外债、信托、ABS 融资占比分别为 62.6%、0%、6.8%、30.6%，各融资渠道同比均有下降；12 月无新增海外债发行。房企融资成本进一步下降，1-12 月行业平均融资利率为 3.94%，同比下降 1.55pp。2023 年信用债到期规模 6316 亿元，海外债到期规模 3264 亿元，1-4 月债务到期压力加大。
住建部表态支持首套房刚性需求，央行、银保监会建立首套住房贷款利率动态调整机制。1月 5日，住建部部长倪虹强调因城施策、精准施策、分类调整首付比例等政策。大力支持第一套住房购买，首付比、首套利率应降尽降；合理支持二套住房购买，首付比例分类调降；三套以上限贷政策谨慎放宽。同日，央行、银保监会发文决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，进一步延续 929新政。新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，此次受益城市范围进一步增加。
投资建议：我们认为当前板块应当关注 2 条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A 等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。