行业点评
本周A股港股地产、物业板块均有所下跌。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.7%，在各板块中位列第26；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.2%，在各板块中位列第24。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.5%，沪深300指数涨跌幅为+2.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-6.7%和-5.6%。
本周土拍热度下降，年度累计同比+7%。本周全国300城宅地成交建面212万㎡，单周环比-38%，单周同比-56%，平均溢价率6%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面4208万㎡，累计同比+7%；年初至今，中关村发展、宁波轨道交通、台州市椒江心海置业、东部新城、江苏平陵建设投资集团的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房成交在上周低基数上环比上升，同比下降。本周（1.7-1.13）35个城市商品房成交合计469万平米，周环比+15%，周同比-19%。其中，一线城市周环比+4%，周同比+2%；二线城市周环比+17%，周同比-18%；三四线城市周环比+83%，周同比-65%。
本周二手房成交环比上升，同比下降，12月累积需求释放。本周15个城市二手房成交合计166万平米，周环比+35%，周同比-6%。其中，一线城市周环比+50%，周同比+1%；二线城市周环比+29%，周同比-11%；三四线城市周环比+69%，周同比+97%。
金融部门着力改善优质房企资产负债状况，优质民企有望受益。1月10日，央行、银保监会指出要实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。1月13日，根据新华网报道，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟重点推进21项工作任务，主要方向：①防止风险从出险房企向优质房企扩散，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流；②从存量和增量入手，加大贷款、债券、资管等多渠道融资支持力度，保持优质房企融资性现金流稳定；③不断完善房地产金融政策，做好短期针对性措施和中长期制度性安排，以提振市场信心。我们认为未来供给侧对房企的支持将围绕行动方案的落实展开，预计尚未出险的低估值民营房企及物业公司获支持改善力度或明显增大，其估值水平有望进一步修复。
2022年居民中长期贷款新增值同比下降55%。1月10日央行发布《2022年金融统计数据报告》，其中：2022年12月单月居民中长期贷款新增1865亿元，同比少增1693亿元（同比-48%），环比少增238亿元（环比-11%）；2022年全年居民中长期贷款新增2.75万亿元，同比下降约55%，为2015年以来的新低。以上趋势与2022年地产销售市场的下行趋势基本吻合，居民端风险偏好较弱的根本原因在于：①疫情因素导致部分居民资产负债表受损，收入预期及购房信心减弱；②地产销售市场的持续低迷、停工停贷等事件的爆发加重了购房者的观望情绪。我们认为居民端中长期信贷数据的回升依赖于地产销售市场的回暖，而要使地产销售市场回暖，仍需后续更多需求端刺激政策的持续发力。
投资建议
地产板块，推荐尚未出险的低估值民营房企，如碧桂园、中骏集团控股等;依然建议关注建发国际集团等头部央国企和改善型房企。物业板块，低估值民营物业公司修复空间较大，如建业新生活、卓越商企服务等。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约