事项：
近期，高层对房地产行业频频发声：
1.1月17日，国务院副总理刘鹤出席达沃斯世界经济论坛2023年年会，在致辞中表示，房地产业是中国国民经济的支柱产业。针对房地产领域风险，着力稳定预期，提供合理流动性，放松过热时期的调控措施，积极扩大有效需求。未来中国房地产业稳定发展仍有足够的需求支撑。
2.1月17日，全国住房和城乡建设工作会议召开，会议指出，房地产工作要融入党和国家事业大棋局，锚定新时代新征程党的使命任务和当前的中心工作来展开。会议提出要以增信心、防风险、促转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展。
3.1月18日，国家发展改革委举行1月份新闻发布会时表示，要稳妥处置化解房地产、金融、地方政府债务等领域风险。
国信地产观点：1）再提国民经济支柱产业地位，多部门表态着力化解房地产领域风险。2）融资端政策基本到位，首要避免优质房企出险，但只能暂时纾困。3）房企恢复造血功能的关键是销售复苏，高层有意扩大有效需求，限购限贷政策仍有宽松余地。4）投资建议：高层多方表态重视房地产行业，化解风险已是重要工作，节后政策跟进力度无须担忧。重申地产股趋势性大机会，强烈建议买入。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、万科A、金地集团、招商积余。5）风险提示：①后续政策落地不及预期；②疫情等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。
评论：
再提国民经济支柱产业地位，多部门表态着力化解房地产领域风险
近期，高层对房地产行业频频发声，积极表态，直击房地产行业当下面临的困境。2022年，全国固定资产投资同比增长5.1%，其中基础设施投资和制造业投资分别增长9.4%和9.1%，而房地产开发投资却下降了10%，已成为实质性的拖累项，且绝对值已经回落到2019年的水平。2022年，房屋新开工面积和竣工面积分别同比下降了39%和15%，且绝对值均已经创下近十年新低，对产业链上下游均造成了较大负面影响。国务院副总理刘鹤继2022年12月第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话后再次强调房地产是国民经济的支柱产业，提到与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。因此，我们看到继1月前半月央行和银保监会出台多项纾困措施后，住建部和发改委也强调了对房地产相关风险的重视。
融资端政策基本到位，首要避免优质房企出险，但只能暂时纾困
全国住建工作会议对防范风险做了详细的阐述，“抓两头、带中间”、“慢撒气”。“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。这与去年房企信贷、债券、股权融资支持“三箭齐发”以及今年初的《改善优质房企资产负债表计划行动方案》一脉相承，首要避免优质房企出险，已出险则重点是保交楼。
不过，融资端几乎应出尽出的帮扶政策实质上只能暂时缓解房企资金紧张的局面，想彻底破解地产链困境，关键还看销售提振。2022年，房企到位资金同比下降26%，从绝对值看已回落到了2016年的水平。且从到位资金来源分析，房企严重依赖销售回款，2022年国内贷款仅占12%，销售回款则占49%。
房企恢复造血功能的关键是销售复苏，高层有意扩大有效需求，限购限贷政策仍有宽松余地
如果说融资端政策是给房企输血，需求端复苏才是房企恢复造血功能的关键。国务院副总理刘鹤提及放松在房地产市场过热期间采取的管制措施，扩大有效需求，使房地产公司具备造血功能。全国住建工作会议也提及在坚持“房住不炒”定位的基础上，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心。虽然部分三四线城市需求端政策放松已基本到位，但大多数一二线城市在限购限贷政策上仍有较大宽松余地，相信节后会有更多城市优化购房政策，促进销售回暖。
2022年房地产销售严重滑坡，既受到疫情的直接影响，也受到收入信心不足、房价上涨预期趋弱、期房交付担忧这三座大山的压制。全年，商品房销售金额为13.3万亿元，同比-27%；销售面积为13.6亿㎡，同比-24%；销售均价为9814元/㎡，同比-3%是近十年来首次为负。从绝对值来看，销售额回落至2017年水平，销售面积更是回落至2015年水平，销售均价则低于2020年。在供需更加市场化的存量房交易市场，统计局70城二手房销售价格在2022年也出现了下跌。当前中国仍处于城市化较快发展阶段，商品住房的需求潜力能为房地产业发展提供有力支撑，随着三座大山的压制逐渐解除，销售必然会恢复到合理水平。
投资建议：
高层多方表态重视房地产行业，化解风险已是重要工作，节后政策跟进力度无须担忧。重申地产股趋势性大机会，强烈建议买入。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、万科A、金地集团、招商积余。
风险提示：
1、后续政策落地不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。