核心观点
行业：销售底部确认，静待信心重筑。从统计局数据看，2022全年，商品房销售额累计为133308亿元，同比-26.7%；销售面积累计为135837万平方米，同比-24.3%。12月单月，商品房销售额14660亿元，同比-27.7%，降幅较前值收窄4.6个百分点；销售面积14587万平方米，同比-31.5%，降幅较前值收窄1.7个百分点。我们认为，行业销售底部区间已得到确认，随着疫情影响减弱、经济活动恢复常态、需求激活政策出台，购房者的信心也会逐步重筑。
从日频数据跟踪来看，销售尚待回暖，继年末“翘尾”行情缺席后，春节返乡置业潮也并未出现。2023年截至1月27日，30城商品房成交面积750万㎡，同比-43.5%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-41%、-55%、-41%、-35%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-30%、-48%、-47%。根据中指院发布的数据，2023年春节期间，重点城市新房成交规模保持低位，较去年春节假期下降约21%，恢复至疫情前春节（2019年）的75%，仅部分城市在去年同期低基数下同比出现增长。各地楼盘以顺销为主，并未进行大规模加推，且折扣力度基本延续前期优惠。
二手房方面，据贝克研究院发布，2023年春节期间重点50城二手房带看量较去年春节提升28%，二手房成交量较去年春节增长57%。
春节前，高层对房地产行业频频发声，积极表态，直击房地产行业当下面临的困境。当前化解风险已是重要工作，当前融资端政策基本到位，需求端政策政策仍有较大宽松余地，节后政策跟进力度无须担忧。
板块：1月跑输大盘，业绩下滑导致估值抬升。自上期策略报告发布至今，房地产板块上涨2.0%，跑输沪深300指数6.7个百分点，在31个行业中排26名。板块业绩下滑导致估值有所抬升，根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为7.9倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高28.1%，比2021年估值水平（10.2倍动态PE）低22.6%。
投资策略：需求端复苏仍是关键，政策跟进力度无须担忧。当前行业销售底部区间已经确立，但复苏速度仍较为缓慢，需求端复苏仍然是解决行业困境的关键。高层对房地产的支持态度愈发明确，行业迎来政策面、舆论面持续友好的阶段，政策跟进力度无须担忧，后续需求端一揽子政策将持续放松，同时也不排除有创新、非常规的支持政策出现。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。2月组合推荐保利发展、招商积余。
风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。