由于本次双周数据涉及的春节周存在部分城市数据缺失的情况，新房仅统计 23 个城市， 二手房仅统计 11 城市，去年基数也相应调整，保持可比性。
核心观点
春节成交表现： 新房同比降 14%、二手房同比涨 63%；核心一二线城市表现不及三四线城市。 1）新房成交： 2023 年春节周（2023 年 1 月 21 日-2023 年 1 月 27 日）我们跟踪的 23个城市新房成交面积 18.2 万平，较 2022 年春节周（2022 年 1 月 31 日-2022 年 2 月 6 日）下降 14.1%，较 2021 年春节周（2021 年 2 月 11 日-2021 年 2 月 17 日）增长 9.9%。其中一、二、三四线城市较 2022 年春节周增速分别为-93.2%、 -22.7%、 166.6%，较 2021 年春节周增速分别为-59.3%、 -18.4%、 37.1%。 2）二手房成交： 2023 年春节周我们跟踪的 11 个城市二手房成交面积 8.7 万平，较 2022 年春节周增长 62.5%，较 2021 年春节周增长 1.9%。其中一、二、三四线城市较 2022 年春节周增速分别为 21.2%、 57.0%、 298.9%，较 2021 年春节周增速分别为-23.6%、 3.4%、 58.6%。
从具体城市来看， 23 个城市中 65%的城市 23 年春节期间新房成交较 22 年春节周同比负增长，核心一二线城市受返乡离城影响整体表现不及三四线城市。 1） 北京： 春节周新房成交较 22 年春节周下降 29%，较 21 年春节周下降 51%，受春节离京返乡影响，春节期间成交增速低于 1 月前两周。 2） 上海： 由于今年春节周无新项目开盘，同时今年返乡情况明显，而 22 年春节周供应放量后成交量较大，基数较高， 23 年春节周新房成交较 22 年春节周大幅下降 98%，较 21 年春节周下降 69%。 3） 广州： 春节期间多个楼盘推出优惠活动，但由于今年春节期间出游及返乡客户较多，市场活跃度一般， 实际成交面积虽较 22 年春节周上涨 52%，但较 21 年春节周仍有 60%的下降。 4）成都： 春节期间新开盘或加推项目不多，新房成交较 22 年春节周下降 60%， 一方面， 春节成都人历来有外出习惯， “离乡”潮比“返乡”潮表现得更明显； 另一方面， 成都房贷利率仍处全国高位，购房者对于利率下降仍抱期待， 多处于观望态度。 5）南京： 大多购房者观望情绪较重， 23 年春节周新房成交较 22 年春节周下降 41%。 6） 武汉： 23 年春节周新房成交较 22 年下降 41%， 22 年 12 月武汉在房交会及利好政策带动下，成交量创下 22 年月度新高，进入 23 年 1 月相对疲软，春节期间成交也进一步下滑。 7） 而杭州、温州、青岛疫情放开后，整体市场活跃度优于前两年春节。
第 3-4 周新房、二手房成交同环比均下降。 第 3-4 周 23 城新房成交面积 239.8 万平，环比下降 63.2%，同比下降 66.8%； 一、二、三线城市环比分别下降 71.1%、 66.2%、 69.2%，同比分别下降 67.1%、 72.0%、 64.4%。 11 城二手房成交面积 86.6 万平方米，环比下降 64.1%，同比下降 60.4%；一、二、三线城市环比分别下降 66.9%、 65.5%、 68.1%，同比分别下降71.3%、 56.8%、 38.1%。
新房库存面积与去化周期环比均降低，同比均上升。 第 3-4 周 11 城新房库存面积为 1.04 亿平， 环比下降 0.6%，同比上升 0.8%，去化周期为 15.7 个月，环比下降 0.8 个月，同比上升4.8 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.5%、 -1.2%、 0.0%；去化周期分别为 12.3、 13.2、 15.4 个月， 环比分别上升 0.8、 0.7、 0.6 个月。
土地市场同环比均量价齐跌，溢价率环比上升。 第 2-3 周百城土地成交建面 4205 万平，环比下降 61.4%，同比下降 7.3%； 成交土地总价为 309 亿元，环比下降 81.5%，同比下降 48.3%；楼面均价为 734 元/平，环比下降 52.1%，同比下降 44.2%；百城成交土地溢价率为 2.16%，环比上升 49.8%，同比下降 63.7%。
投资建议
2023 年楼市开局依旧承压， 二手房较新房成交相对更好。 年前密集利好政策的释放，并未在春节楼市起到明显效果，多数城市房企的推盘积极性不高，核心一二线城市表现不及三四线城市，三四线城市春节期间的放量更多是基于疫情管控全面解绑之后需求的延迟性释放，后期持续性仍待观察。 我们认为楼市“小阳春”或将在小部分城市出现，但对于大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复仍然需要时间。我们预计全国需求端最早或在 3、 4 月出现明显修复的可能，但销售仍有可能波动，其持续性的回暖仍要等待整体经济修复后。预计未来两个月政策节奏加快，在观察落地效果的同时重点关注基本面恢复更快的以及受融资政策边际利好更多的房企。 具体标的，我们建议关注两条主线： 1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来 β 行情： 招商蛇口、保利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团； 2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企： 新城控股、 美地置业、 金地集团、万科 A、绿地控股、龙湖集团。
风险提示： 房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。