事项：
2023 年 1 月收官， 百强房企销售拿地榜单、 30 城商品房成交、 300 城住宅用地成交等数据均已出炉。国信地产观点： 1） 1 月房地产销售尚未回暖， 主要受春节假期及供给端发力不足影响。 2） 1 月土地市场依旧冷淡， 一方面核心城市供地工作尚未开展， 但归根到底是房企投资意愿不足。 3） 需求端政策有望发力，多城限贷、 限购放松空间还很宽裕， 4） 投资建议： 高层对房地产的支持态度愈发明确， 后续需求端政策跟进力度无须担忧， 静待居民和房企信心重筑。 我们看好三条主线： ①久经考验的优质房企； ②接近“上岸” 的困境反转型标的； ③受地产拖累的物业板块。 核心推荐保利发展、 招商积余。 5） 风险提示： ①后续政策落地不及预期； ②疫情等因素致行业基本面超预期下行； ③房企信用风险事件超预期冲击。
评论：
1 月房地产销售尚未回暖， 主要受春节假期提前及供给端发力不足影响
根据克而瑞百强房企销售榜单， 2023 年 1 月， 百强房企全口径销售额 3994 亿元， 同比-31.7%， 较 2022 年全年的-42.3%收窄 10.5 个百分点， 但较 2022 年 12 月的-31.0%扩大 0.7 个百分点。 从绝对额看， 1 月百强房企销售额已降至 6 年来最低水平。 从房企维度看， 去年拿地强度较高的房企的销售同比表现相对较好。
1 月销售并无明显回暖迹象， 主要因为： ①2023 年春节时间较早， 回顾 2021 年、 2022 年春节所在的 2 月也是当年销售低谷。 ②各地楼盘以顺销为主， 并未进行大规模加推， 且折扣力度基本延续前期优惠。 我们相信， 随着疫情影响减弱、 经济活动恢复常态、 需求激活政策出台， 购房者的信心也会逐步重筑。
1 月土地市场依旧冷淡， 一方面核心城市供地工作尚未开展， 但归根到底是房企投资意愿不足
根据克而瑞拿地金额百强榜单， 2023 年 1 月， 城投企业拿地金额占 50%， 规模相对较小的本土民企占 31%，而销售百强榜单上的房企在 1 月基本未发力， 主要由于头部房企聚焦深耕的核心城市供地工作尚未开展。根据中指院数据， 2023 年 1 月， 300 城住宅用地成交面积为 1312 万㎡， 同比-55%， 较 2022 全年-31%扩大25 个百分点， 较 2022 年 12 月的-9%扩大 46 个百分点； 300 城住宅用地的成交溢价率为 3.88%， 自 2021 年下半年以来一直保持低位。
土地市场热度较低， 归根到底还是房企的投资意愿不足： ①销售回款是房企最主要的资金来源， 销售不振使得房企现金流压力较大； ②销售预期弱， 房企新开工及推盘意愿不强， 土储消耗也慢。 根据统计局数据，2022 年， 全国固定资产投资同比增长 5.1%， 而房地产开发投资却下降了 10%， 已成为实质性拖累项； 房屋新开工面积和竣工面积分别同比下降了 39%和 15%， 且绝对值均已经创下近十年新低， 对产业链上下游均造成了较大负面影响。
需求端政策有望发力， 多城限贷、 限购放松空间还很宽裕
自 2022 年 11 月以来， 包括第二三支箭、“金融 16 条”、《改善优质房企资产负债表计划行动方案》 等房企融资端政策几乎应出尽出， 但只能暂时缓解房企资金紧张的局面， 要想彻底破解困境， 关键还看销售提振，而目前多城需求端限贷、 限购政策放松空间还很宽裕。
限贷政策端， 首付比例、 贷款利率都有调节的空间。 随着 1 月首套房贷利率下限放宽政策常态化、 且设立了相对宽松的退出机制后， 以统计局 70 城口径， 2023 年 Q1 适用政策的城市总数为 45 个， 较 2022 年 Q4适用城市数量 23 个几乎翻倍。 限贷政策的放松， 能减轻更多居民购房贷款压力， 有利于释放需求。
限购政策端， 边际优化的空间更大。 目前 70 城中， 有 35 个城市针对不同人群、 区域、 面积段实施限购。而从高层“以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求” 的表态出发， 这些限购约束均有放松的可能。
投资建议：
2023 伊始， 销售、 土地市场表现平淡， 但高层对房地产的支持态度愈发明确， 行业迎来政策面、 舆论面持续友好的阶段， 后续需求端政策跟进力度无须担忧， 静待居民和房企信心重筑。 我们看好三条主线： ①久经考验的优质房企； ②接近“上岸” 的困境反转型标的； ③受地产拖累的物业板块。 核心推荐保利发展、招商积余。
风险提示：
1、 后续政策落地不及预期； 2、 疫情等因素致行业基本面超预期下行； 3、 房企信用风险事件超预期冲击。