核心观点
城市宏观：位于长三角中心区的百强县级市，未来发展潜力较大。平湖是浙江省嘉兴市下辖县级市，下辖3个街道、6个镇（当湖街道、钟埭街道、曹桥街道、乍浦镇、新埭镇、新仓镇、独山港镇、广陈镇、林埭镇）。21年末常住人口68.4万人，同比+1.8%，城镇化率67.6%，同比+0.6pct；城镇与乡村居民人均可支配收入分别为7.2和4.4万元，高于浙江整体（6.9、3.5万元），同比增长9.1%、10.1%，城乡收入比为1.64:1，城乡收入差距也相对较小。城镇和农村居民人均拥有住房面积分别为48.2和65.4平，高于全国水平（39.8、48.9平）。20年末社科院发布的百强县中平湖排名第39。21年GDP907.5亿元，按可比价格计算，同比+9.2%，先进装备制造业、新材料产业为两大战略性主导产业。
房地产市场：1）新房：22年楼市整体供需两弱。22年平湖新房供应量仅约3014套，为16年来最低，不足21年的三分之一；全年新房成交不足3000套，与上万成交量的大年份相比，仅为其三分之一。2）去化：以目前的行情延续，未来存量房的去化压力仍旧相当严峻，当前新房去化周期超过2年。目前平湖主城区新房库存约57万方，约4700套，较21年末的44万平明显增加，去化周期在2.5年左右，较21年末的10.5个月相比明显提升。当前总库存的40%以上在南市板块，同为热点区域的东湖板块存量紧俏，仅不到10万方。3）板块分化：a）价格分化。南市与东湖板块在价格最高，3万+的高层住宅、4.5万+的别墅均在售。城北、城西均价始终低于1.8万，相比5年前全城1.4万元/平的统一格局，板块分化明显加大。b）产品分化。20年7月以后拍下的地块，开发商热衷于做大平层与别墅，主要集中在南市与东湖板块，以120平以上的中大户型为主。c）需求分化，即客群分化，改善比例明显增加。这也是开发商热衷于大户型产品的核心原因。刚需出现断档，从当前平湖楼市的格局来看，改善在东南，刚需去西北。目前虽然购房门槛降低，但刚需客的选择较少。4）二手房：平湖近两年的二手房成交量都较少。平湖最大的中介新时代房产的21年上半年月均成交量为20套，下半年5-8套，22年月均5-7套。5）房价：23年1月平湖新房房价为15958元/平，自22年8月以来保持平稳，在售楼盘27个。21年12月-22年11月二手房房价呈波动上升趋势，22年11月-23年1月二手房房价环比出现连续三个月下滑，同比连续两个月下滑，当前（23年1月）二手房房价为9236元/平，同比-2.4%，其中二手房房价最高的三个地区是当湖街道、曹桥街道和钟埭街道，均超过万元。根据我们对当地最大房产中介新时代房产的调研，22年1月平湖市较好的房源新房房价为2.1-2.2万元/平，较好的二手房均价2.5-2.6万元/平。23年1月平湖市新房房价最高达3万/平（含精装修），二手房房价相对较高均价2.2-2.3万元/平，同比跌了2000-3000元/平。
政策：22年购房政策明显放开，5月起限购基本放开（由本市户籍不限购、外地户籍限购1套改为：本市户籍、长三角有社保的外地户籍、本市连续缴存社保满6个月不限购），8月起部分限售在面积端进行放宽（由已拥有1套及以上住房本地户、所有外地户限售两年，改为：转让建面144方以下商品房限售放开），另有公积金贷款额度上调、多孩家庭购房补贴等政策。根据对平湖市最大的本地房地产中介新时代房产的调研，平湖的“五限”政策为：1）限购：22年8月明显放松。22年8月前本地户籍不限购、外地户籍限购1套；22年8月以后本地户籍和本地外籍（即户口不在平湖、在平湖工作和缴纳社保的人员）均不限购，纯外地户籍（户籍和社保缴纳均不在平湖的）仍限购1套。限购政策放松后，近期外地购房客明显增多，但主要以在平打工人为主，以自住需求为主。2）限售：22年8月放松。22年8月前，首套无限售，第二套房产限售2年（该政策从21年3月开始，此前不限售）；22年8月以后，首套无限售规定，第二套144平以下不限售，144平以上限售2年。3）限贷：自21年11月以来信贷政策持续宽松。平湖近两年的房贷利率最高点在21年10-11月（首套房贷利率6.2-6.3%），21年6-10月放款周期最长长达6个月。22年1月的调研结果显示，彼时的首套与二套房贷利率5.6%、5.7-5.8%；首付比例30%、30-40%；四大行的放款速度为1个月，小银行为1周。2023年1月的调研结果显示，当前首套与二套房贷利率4.1%、4.9%，首付比例20%、30%，放款周期仅1周。
土地市场：22年土地成交量触及历史低位。22年全市总计出让土地总建面26.5万方，同比-59%，共计3宗，2宗位于南市新区，1宗位于嘉兴港区，和17年154万平的峰值相比大幅缩水。
开发商格局：22年本土开发商回归。12年前以本土房企为主，12年后开始品牌房企陆续入驻，12年首个品牌房企恒大进驻开发恒大名都；13年碧桂园入驻；14年滨江带来超级大盘万家花城；16年新城、17年融创、旭辉、龙湖陆续拿地。12-17年，本土房企与外来房企共同发展，平湖楼市也进入到多元发展期，呈现产品多元化、营销多元化以及客户多元化等特征。从18年开始出现了明显变化，18-21年平湖本土房企再未拿地。此期间先后有卓越、世茂、滨江、鸿翔、鼎仁、荣安、佳源等外来房企拿下城区优质地块。而22年平湖本土房企回归。受制于楼市低迷、资金链紧张、房企暴雷不断，品牌房企也开始收缩自己扩张的步伐，对于平湖这类四五线小城市的拿地更加谨慎，同时土地价格也更趋合理，也给了本土房企重新入局的机会。
项目调研：南市板块是平湖置业首选板块，目前南市核心区仅2个项目在售：滨江集团的尚品美寓和卓越地产的明湖璟园。1）明湖璟园：基于平湖壹号的市场口碑，乘势加快推出平湖壹号二期（明湖璟园），位于明湖湖畔，景观优质，总建面19.7万方，由卓越地产打造，以120平以上的改善型户型为主。销售均价2.6万元/平（含精装修），首开时间是21年5月推出324套，21年7月加推375套，合计推出699套房源，到21年10月末，去化率约72%。22年上半年销售约100套，去化率达86%。剩200套房源未推。卓越地产于20年11月拿的地，楼面价9676元/平+配建3.24万平，实际楼面价为12590元/平，初步计算静态毛利率约33%。卓越进驻平湖5年，深耕南市。目前有卓越雅苑、铂尔曼酒店、玲珑湾、明湖璟园、悦宸里多个项目。明湖璟园的热销主要得益于：1）地段位于当前平湖置业首选的南市；2）明湖畔高层景观设计；3）价格相对有优势，低于周边竞品，且有营销降价措施，现阶段每套房子跟首次开盘相差五十万左右。2）尚品美寓：由滨江集团操刀，滨江深耕平湖8余载，曾打造了百万方南市现象级大楼盘万家花城，是当前平湖最受认可的开发商。首开时间为22年4月，推出可售房源共212套大平层，均价30812元/平（含精装修）。开盘去化率不足20%，我们认为这主要是因为彼时竞品明湖璟园均价2.6万元/平，且可售库存较多，本项目破3万的价格相对较高，加之4月平湖突发疫情后严格封控的影响，客流来访受限。在调研当日的选择依然很多，去化率仍低于50%，我们认为这主要与较高的定价有关。地块为21年5月所获的24号地块，滨江集团从68轮出价中脱颖而出，以楼面价9714元/平+竞配面积18600平，溢价率7.7%，实际楼面价13162元/平，初步计算可得静态毛利率约38%。