投资要点
百强房企单月销售降幅小幅扩大，优质房企单月销售同比增长明显。根据克而瑞数据监测，2023年1月百强房企销售金额3994亿元，同比下降32%，降幅较上月扩大0.2pp；销售面积2401万方，同比下降36%，降幅较上月扩大1.5pp。虽然春节假期迎来返乡高峰，看房人数呈现增长，但实际成交仍未有明显增加，市场观望情绪较浓，预计短期内整体销售情况将保持筑底状态。房企表现分化加大，百强房企1月销售同环比都有较大幅度下滑，但部分优质房企销售同比增长显著。从克而瑞榜单来看，1月单月销售表现比较好的主要包括越秀地产（+60%）、建发房产（+29%）、华发股份（+19%）、滨江集团（+17%）、卓越集团（+9%）、华润置地（+7%）、招商蛇口（+5%）、保利发展（+4%）等。
1月房企投资暂缓，土地市场仍旧冷清。据克而瑞统计，截至1月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为1744亿、527亿元和1661万平方米，同比降幅都在30%以上，对比2021年1月下滑60%到80%，行业整体投资仍持续收缩。销售百强房企仅绿城、华润、建发等企业少量拿地；截至1月末百强房企新增货值26%集中于TOP10房企，TOP11-20强房企新增货值占百强总新增17%，TOP21-30强占13%；新增货值TOP100城投企业上榜近50家，拿地金额占比达50%，小规模本土民企拿地金额占比31%。三四线城市土地市场冷清，仍依靠城投托底。
重点城市政策升级，30城首套利率降至4.1%以下。本周多个城市楼市政策进一步宽松，湖南13个非限购市州首付比下限降至首套20%、二套30%，限购市长沙首付比下限首套30%、二套降至40%；苏州提出加快推进房屋征收搬迁货币化安置，优化商品房价格备案制度；福州、厦门、郑州、长春、太原等多个重点城市首套房贷利率最低降至3.8%。截至1月底，贝壳监测103城中共30城首套利率降至4.1%以下，其中二线城市8城，其余均为三四线城市；包括厦门、郑州、南宁等省会城市及惠州、中山、珠海等大湾区城市在内共15城1月份首次下调首套房贷利率下限，另有15城延续2022年低利率水平。
2022年房企业绩呈现普遍下滑。截至本周房地产行业共72家企业披露2022年业绩预告，多数企业业绩呈现下滑，其中预增仅5家，预减21家，扭亏为盈4家，续亏26家，首亏16家，亏损占比58.3%，业绩同比下滑占比68.1%。重点房企中，保利发展预减33%，华发股份预减20%，招商蛇口预减56%-63%，新城控股预减70%-95%。
投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。