本周核心观点
政策面：中央积极推进城镇化进程，增加城市楼市购买力基本盘，多地对下调房贷利率。中央：1)发改委：推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化实现高质量发展。分类引导大型安置区融入新型城镇化，推动安置区与所在城镇一体化建设发展，推进产业园区安置区产城融合发展，促进农村安置区城乡融合发展。2)证监会：促进房地产平稳健康发展。增强股债融资、并购重组政策对科创企业的适应性和包容度。在服务民营经济、中小企业、促进房地产平稳健康发展、支持平台经济等重点领域和薄弱环节，推出更多务实举措。各地：1）温州、襄阳、宁波等多市实施购房补贴政策，针对购房者给予现金、消费券等形式的补贴；2）郑州、天津、福州等市调整房贷利率，对按揭利率均进行了下调；3）天津、洛阳、南京等市发布组合政策，进一步促进房地产健康发展；4）济宁、长沙、沈阳等市发布公积金调整政策，增加公积金贷款额度、购买预售商品住房可提取公积金支付首期款等政策。
基本面：本周为2023年春节假期后首周，为了保持数据的可比性，将本周数据与2022年春节假期后首周数据进行对比。本周新房及二手房成交面积同比均上升，市场热度提升。本周30大中城市商品房成交面积196万平，同比+4.1%。分线城市来看，本周一线城市同比下降，二三线城市同比上升。本周18城二手房成交面积125万平，同比+97.8%。分线城市来看，本周各线城市同比均显著上升。板块行情：本周SW房地产下跌0.74%，房地产跑赢大盘0.21pct，表现强于大市。恒生地产建筑业下跌4.75%，房地产跑输大盘-0.21pct，表现弱于大市。恒生地产建筑业本周收益率排名7。恒生物业服务及管理下跌4.86%，恒生物业服务及管理跑输大盘3.12pct，表现弱于大市。
本周观点：本周证监会再提促进房地产市场平稳健康发展，大力推进公募REITs常态化发行。本周郑州、天津、福州等城市下调房贷利率，自1月动态房贷利率调节机制建立以来，多个城市下调房贷利率，根据贝壳研究院统计，1月份首套房贷利率下限首次下调的城市达到15个。本周对比2022年春节后首周数据来看，新房、二手房成交数据同比均上升，其中二手房市场回暖显著。根据贝壳研究院统计，1月贝壳50城二手房价格指数环比上涨0.2%，为自2021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌，我们认为二手房市场正在逐渐从“量稳”转向“价稳”阶段。目前处于放松政策的落实阶段，多重利好政策正在持续驱动市场预期改善，行业调整已经逐步进入到最后阶段。我们认为，1）地产需求修复节奏上会在5-6月出现成交量修复，2）需求端及供给端政策预计将持续至2023年全年，房企受益政策程度在2023年会更加分化，因此优质房企集合政策利好偏向和基本面修复利好偏向，估值有望继续提升，继续看好2023年两类房企跑出Alpha：1）头部优质房企，穿越周期确定性强，定增有望率先通过，优化资产负债表：保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团、中国海外发展、华润置地、绿城中国；2）中型和地域性稳健类公司：华发股份、建发股份、滨江集团、天健集团、越秀地产。房地产交易量修复利好中介公司：贝壳。竣工率先修复利好物业公司2023年业绩修复，重点推荐：中海物业、保利物业。
风险提示：房企开发资金到位速度不及预期，融资实质进展不及预期。