投资要点
事件：人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。具体内容包括：
1.自22Q4起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。
2.对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
3.对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
4.其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
点评：利好贝壳，房地产需求侧政策逐步发力
1.利好贝壳。政策有利于引导贷款利率下降，刺激有效需求回升，有利于提升房产交易量，推动贝壳收入提升。22年9月29日，央行已发过类似政策，本次政策是之前阶段性政策的常态化。根据贝壳研究院数据，12月首套主流利率平均为4.09%，环比基本持平，同比回落155BP，创历史新低。截止12月18日，已有19城首套房贷主流利率降至4.0%以下，说明此前政策引导贷款利率下降有效。
2.70大中城市符合下调利率条件城市有38个。根据国家统计局70大中城市房价数据，基于22Q4评估期内（9月-11月），符合下调利率政策条件的城市有38个。此外，统计局未公布70个城市以外的房价数据表现，但判断其他城市主要为低线城市，料符合下调利率政策条件的城市将更多。
3.需求侧政策逐步发力，22年底最后一周房地产销售有所回暖。在供给侧“三支箭”后，近期地产需求侧政策逐步发力，1月5日住建部部长接受采访表示“对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来”。根据wind数据，2022年最后一周（12月26-1月1日）30大中城市商品房成交套数达39705套，周环比提升71.3%，主要因为场景恢复累积的需求释放及政策的推动。
风险提示
1）房地产监管政策超预期趋严风险；2）房地产销售市场持续下行风险；3）互联网房地产中介行业政策监管风险。