城市宏观：西安是陕西省省会，是国家实施西部大开发战略的桥头堡，具有承东启西、连接南北的重要战略地位，文旅产业发达，未来发展潜力较大。作为国家中心城市和“一带一路”重要节点城市，下辖11个市辖区、2个县。21年末西安市常住人口1316万人，占陕西省总人口比重33%，位列第一，17-20年常住人口逐年攀升，21年呈现小幅人口净流出的情况；全年地区生产总值为11487亿元，同比增长4.4%。2021年末西安市人口城镇化率79.5%。
房地产市场：1）新房成交：从商品房成交数量来看，西安市22全年成交10.4万套，同比下降30.1%；从成交面积来看，全年成交1021.5万平，同比下降22.8%。西安市22年底商品房库存量为3693万平，去化周期升至29.96个月，较21年年底的18.2个月进一步上升。开盘去化率约50%。2）房价：22年12月新房环比微涨0.1%，扭转了9-11月连续三个月的环比负增长的态势，与开盘项目价格较高有关；但12月二手房环比仍降0.3%。22年12月新房、二手房均价分别为15996元/平、14563元/平。3）购房客：西安市商品房成交市场中，外省购房客占比23%，主要来自陕西临近省份甘肃、河南、山西等地。最大客群来源主要为省内其他城市购房客户，占比42%，以渭南、咸阳、榆林等地。西安本市客群占比35%。分年龄段看，主力客群仍为30-40岁及20-30岁，占比分别为38.7%、32.6%；以改善型需求为主，成交面积段集中在120-144平，占比39.1%。4）开发商：目前入驻的开发商主要以外来房企为主，外来房企有绿城、万科、龙湖、碧桂园、华润、招蛇、新希望、保利、金地等，本地房企主要为紫薇和天地源。22年销售额超过百亿的房企有：绿城、碧桂园，分别为153、118亿元。
政策：2022年西安政策最为明显的变化在于限购和限贷政策。限购：22年11月开始，从市外迁入本市户籍的居民二手房的购买取消了落户后满一年和连续缴纳12个月社保的限制。限贷：22年3月为主流银行首套房贷利率4.75-5.87%，二套5.9%-6.15%，11月后商业贷款首套为4.1-4.3%，二套在5%左右，贷款利率明显降低。
土地市场：1）土地市场量跌价涨。22年西安市土地成交1632宗，同比下降15.5%，成交建面8537万平，同比下降25.7%；成交总价1178.5亿元，同比下降9.9%；楼面均价1380元/平，同比上升21.2%。2）土拍热度明显下降。22年溢价率0.9%，较21年下降6.3pct；流拍率30.91%，较21年上升4.44pct，土拍市场进一步遇冷。
项目调研：我们取西安未来重点发展地段的两个标志性楼盘中海云锦、紫薇云峰里作为调研对象，分别位于西安市灞桥区与高新区。1）中海云锦：位于韩森东路与纺西街交汇处西南角，均价22989元/平。最新于2022年9月17日开盘的3号楼已基本售罄，去化率接近100%。本楼盘去化率较高的主要因素有：精装现房销售，不存在烂尾风险；浐灞区生态环境较好，交通便利；当前地产行情动荡，购房客相对信赖稳定的央企地产。2）紫薇云峰里：位于高新区规划二十八路与经二十二路交汇处西北角，均价为24063元/平。2022年8月9日首次开盘后一周去化率仅18%。影响本楼盘开盘销售疲软因素有：地段位于西安市高新三期，许多项目仍停留在规划阶段；楼盘本身亮点较少，宣传集中在周边配套设施和地区发展潜力上；价格较高，销售均价为24063元/平，而高新区2023年1月新房均价为22621元/平。投资属性强于居住属性，受行情影响市场整体呈观望态度。