核心观点
新房： 1 月新房成交同比降幅扩大。 1 月 38 城新房成交面积 1055.5 万平，环比-34.6%，同比-41.7%，同比降幅扩大 8.7pct。一、二、三线城市环比增速-20.2%、 -43.7%、 -31.2%，同比增速-31.4%、 -44.5%、 -21.9%， 一、二线城市降幅分别扩大 1.5、 20.1pct，三线城市同比增速下降 32.1pct。 市场表现平淡，一方面，恰逢春节传统假期，返乡潮和旅游热导致；另一方面，房企推盘节奏放缓，多数城市春节无加推，同时营销折扣力度较小。 仅小部分三四线迎来一波返乡置业行情。
二手房： 1 月二手房成交同比降幅扩大，但降幅仍明显小于新房；一线城市降幅收窄。 1 月14 城二手房成交面积 419.9 万平，环比-17.0%，同比-12.1%， 同比降幅扩大 3.9pct。一、二、三线城市环比增速-13.5%、 -14.5%、 -26.0%，同比增速-27.3%、 -3.4%、 28.7%，其中一线城市同比降幅收窄 6.0pct，二线城市同比降幅扩大 5.8pct，三线城市同比增速下滑 25.9pct。随着疫情放开后购房者看房量开始回升，市场流动性也有所恢复，二手房市场率先由局部城市开始回暖。 贝壳研究院的数据显示，春节过后（01.28-02.05） 贝壳 50 城二手房日均成交量较 1 月春节前（01.01-01.20）日均成交水平提高 30%以上，日均带看客户量和新增挂牌房源量均较 1 月春节前日均水平提高 1 倍以上。
库存与去化： 1 月库存环比下降 2%；去化周期仍持续提升。 截至 1 月底，我们跟踪的 14城新房住宅库存面积为 1.03 亿平， 环比-1.9%，同比-0.2%；去化周期 14.7 个月， 环比+1.2%，同比+29.0%。一、二、三线城市库存同比增速 11.7%、 -9.8%、 -16.3%；去化周期分别为 11.6、12.9 和 14.8 个月，同比增速 37.4%、 25.8%和 7.6%。具体来看，上海、杭州、苏州去化周期在 12 个月内。
开盘去化率： 31 城平均开盘去化率 40%，较上月下降 9pct。 一方面多数城市春节无新项目加推；另一方面房企春节营销力度偏弱。仅小部分三四线“返乡置业”尚有成效。 各城市分化格局延续。 涨幅超 2 成城市诸如宁波、福州、佛山、漳州等主要因房企推盘积极性不高，仅个别网红盘有信心加推，结构性拉升平均去化率水平。而上海、合肥等虽环比微增，但据克而瑞调研，市场热度有稳中下探趋势。
土地市场： 集中土拍“断档”，住宅类用地成交量同比降幅超五成，土拍热度延续低位。 1 月百城住宅类用地成交建面 2906.6 万平，环比-88.6%，同比-51.9%；楼面均价 1962 元/平，环比-29.6%， 同比-0.7%；平均溢价率 3.88%，同比提升 0.17pct。
房企： 1） 1 月百强房企销售同比降幅仍超三成；房企表现分化加剧，部分优质房企销售同比增速回正。 百强房企 1 月全口径销售额同比-31.7%（前值： -31.8%）； 权益口径销售额同比-32.0%（前值-31.3%） 。 TOP20 房企中半数房企单月销售额增速为正，增长较快的为越秀（60%）、建发（29%）、华发（19%）、滨江（17%）、卓越（9%） 、华润（7%）、招蛇（5%）、保利（4%）、龙湖（1%）。美的、卓越、金隅首次进入 TOP20 榜单。 2） 1 月百强房企拿地量同比降幅明显收窄；拿地强度保持低位。 百强房企 1 月单月拿地金额同比-37.1%（前值-61.6%）；拿地强度 13%，同环比均下降 1pct。具体来看， 1 月拿地以城投+规模较小的本土民企为主导， TOP20 拿地房企中龙头房企中仅有绿城、华润、建发，拿地金额分别为 42、 30、 10 亿元，拿地强度分别为 40%、 19%、 9%，这主要与 1 月无集中土拍，头部房企投资尚未启动，仍旧是城投进行托底。 3）融资： 1 月海外债重启， 3-4 月将迎来年内到期小高峰。 1 月房地产行业国内债券、海外债、信托、 ABS 发行规模合计 509 亿元，同比-33%，环比-27%，平均发行利率 4.32%，同比增长 0.41pct，环比增长 0.23pct。受春节假期影响同环比均下降，但相较 22 年平均 40%的降幅已经明显收窄，在经历了一年的调整及年末融资支持政策刺激之后，行业融资进入了相对稳定的阶段。 1 月也时隔 5 个月再度开始发行海外债。主流房企中华润、苏高新、中国铁建、首开、大悦城发行国内外债券规模较大，均超 20 亿元；万达、金茂、越秀合计发行海外债 67 亿元。 23 年国内外债券到期规模9455 亿元， 2、 3、 4 月分别到期 557、 1004、 1064 亿元。
投资建议
政策利好叠加需求修复二季度或见转机，短期内我们看好供需两端政策共振带来的地产板块修复行情。目前市场的关注点逐渐转移到基本面数据的兑现，我们认为行业深度调整或将进入收尾期，预计全国需求端最早或在 3、 4 月出现明显修复的可能，但销售仍有可能波动，其持续性的回暖仍要等待整体经济修复后。预计未来两个月政策节奏加快，在观察落地效果的同时，重点关注基本面恢复更快、受融资政策边际利好更多、投资强度高、布局区域优的房企。 具体标的，我们建议关注两条主线： 1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来 β 行情： 招商蛇口、保利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团； 2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企： 新城控股、美的置业、金地集团、万科 A、绿地控股、龙湖集团。
风险提示： 房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧