城市宏观：合肥位于安徽省中部，江淮之间、长江三角洲西翼，下辖4个市辖区、4个县、1个县级市，总面积11445平方千米，2021年末常住人口946.5万人，较2020年末增加9.5万人，人口规模位居安徽省首位，人口呈现净流入状态。交通区域便利，已实现高铁从合肥出发，1小时到南京，2小时到上海、杭州。2021年全年，合肥市GDP达11412.8亿元，同比增速13.6%。人均可支配收入保持高速增长。2021年合肥市城镇居民可支配收入为53208元，农村居民可支配收入26856元，同比增长10.2%和10.6%。
房地产市场：22年新房成交量下跌三成，2023年春节新房成交同比回暖。22年合肥新房网签3.76万套，同比21年的5.39万套下跌约30.1%。2023年春节期间成交375套，较22年春节同期成交的40套有了大幅提升。
新房、二手房价格稳步攀升。2022年合肥市（含市区及周边县市）新房、二手房均价整体呈稳步攀升趋势，2023年1月合肥新房、二手房房价分别为15731、16353元/平。其中，合肥市区（不含四县一市）2022年12月的最新商品住宅成交均价为20419元/平，较2021年同期上涨了10.7%，主要源于区域成交结构和楼市调控政策松绑。
合肥购房客主要为本地改善性购房群体及外地购房者。外来购房者以安徽省内为主，主要来源于合肥周边地市，如六安、安庆。外来人口购房普遍集中在滨湖新区。
目前，合肥市主流开发商主要以大型国央企和深耕型民营企业为主。央企代表有华润、中海、招商、保利等，地方国企代表有合肥城建、合肥城投、皖投置业、高速地产；民营企业主要有龙湖、安徽置地、伟星、万科等。2022年，合肥市房地产企业销售排名前三的房企分别为保利（159.3亿元）、龙湖（146.9亿元）、招蛇（121.9亿元），市占率分别为16.1%、14.8%、12.3%。
土地市场：22年成交量升价跌，土拍热度有所下降。2022年合肥市住宅用地成交建面1086.5万平，同比增加129.7%。在成交的涉宅地块中，有30宗地达最高限价，进入竞品质阶段，这些地块主要集中在滨湖、包河、蜀山等区域。2022年住宅用地成交楼面均价5739元/平，同比下降29.9%；土地溢价率为6.38%，同比下降8个百分点。
政策：2022年合肥出台一系列楼市利好政策。1）5月，瑶海、新站、新桥取消限购。2）公积金贷款金额提高，个人最高贷款由45万元提高到55万元，夫妻双方由55万元提高到65万元。3）首套房房贷利率下调。目前合肥首套、二套房房贷利率分别为4.1%、4.9%。公积金利率下调至3.1%。
项目调研：我们选择合肥市经开区热门楼盘招商中海置地璟园与合肥市中心城区包河区中铁臻庭为调研对象。1）招商中海置地璟园：位于经开区，由招商、中海和安徽置地联合打造，销售均价23979元/平。项目共计900套房源，首开600套，开盘当日全部售罄，首开去化率近100%。2022年12月底加推约300套，目前剩余200套左右，第二批去化率约33%，各户型均有部分房源。璟园项目23年1月销量经开区第一，春节期间仍维持较高热度。2）中铁臻庭：位于包河区核心老城区附近，周边教育，商业，医疗配套完善度很高，适合住惯老城区的刚改住户。销售均价23000元/平，开盘当日销售火爆，开盘去化率达72%，当前总体去化率75%。项目余量有限，总体热度不高。开发商为中铁四局集团房地产开发有限公司，物业公司为安徽中铁佳家物业服务有限公司。