核心观点
近期核心观点：
春节过后，30城商品房日频成交量同比降幅迅速收窄，但市场仍呈温而不火之态。1月房企非银融资环比回落，或主因春节因素。市场未见明显复苏，房企现金流压力未解，但高层对房地产的支持态度愈发明确，雷不会爆，基本面磨底会继续，后续需求端政策跟进力度无须担忧，静待居民和房企信心重筑。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、招商积余。
市场表现回顾：
板块方面，2023.2.6-2023.2.10期间，房地产指数（中信）上涨1.16%，沪深300指数下跌0.85%，房地产板块跑赢沪深300指数2.01个百分点，位居所有行业第7位。近一个月，房地产指数（中信）上涨0%，沪深300指数上涨2.4%，房地产板块跑输沪深300指数2.4个百分点。近半年来，房地产指数（中信）上涨7.79%，沪深300指数下跌0.08%，房地产板块跑赢沪深300指数7.87个百分点。
个股方面，2023.2.6-2023.2.10期间，89只个股上涨，43只个股下跌，6只个股持平，占比分别为64%、31%、4%。
行业数据跟踪：
销售端，从日频数据跟踪来看，节后销售降幅迅速收窄。2023年截至2月10日，30城商品房成交面积1165万㎡，同比-26%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-27%、-38%、-20%、-11%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-15%、-28%、-32%。
融资端，房企非银融资环比回落，或主因春节因素。据中指院数据，2023年1月，房企非银融资单月发行总额509亿元，单月同比-34%，环比-22%。对此我们认为：（1）非银融资有下行，判断主要是春节因素，政策支持未变；（2）市场未见明显复苏，房企现金流压力未解；（3）但银行展期、内保外贷等一系列强势措施下，雷不会爆，基本面磨底会继续。
行业政策要闻：
①湖北武汉在限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格，外地户籍在限购区域购买首套住房的可实行购房资格“承诺办、容缺办”。②四川省、黑龙江哈尔滨、山东聊城、安徽铜陵义安区出台促进房地产市场稳定发展系列举措。③湖南长沙、山东威海、山东东营、山东临沂、辽宁丹东、内蒙古乌兰察布优化公积金贷款政策。④湖南省出台措施稳定房地产领域投资。⑤河南安阳举办购房促销活动。⑥江西赣州延续契税补贴政策，中心城区三区取消限购。⑦河南将开展试点积极探索预售制度改革和现房销售。
风险提示：
1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；
3、房企信用风险事件超预期冲击。