本周新房、二手房成交同比增速均回正；其中一线城市新房成交涨幅明显。土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均下降。
核心观点
本周新房、二手房成交同比增速均回正，其中一线城市新房成交涨幅明显。43城新房成交面积279.5万平，环比上升9.6%，同比上升11.1%；一、二、三线城市环比增速分别为53.4%、9.3%、-18.3%，同比增速分别为69.4%、31.2%、30.4%。15城二手房成交面积140.4万平方米，环比上升7.0%，同比上升123.0%；一、二、三线城市环比增速分别为1.6%、10.4%、10.2%，同比增速分别为85.2%、131.7%、310.1%。
新房库存面积同环比均降低；去化周期环比下降。14城新房库存面积为1.03亿平，环比下降0.3%，同比下降0.2%，去化周期为16.2个月，环比下降0.1个月，同比上升3.6个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.8%、-0.3%、0.0%；去化周期分别为13.0、13.8、16.1个月，环比变动分别为-0.1、0.1、0.0个月。
土地市场环比量升价跌，溢价率同环比均下降。百城土地成交建面2168万平，环比上升239.7%，同比上升1439.6%；成交土地总价为146亿元，环比上升117.2%，同比下降8560.9%；楼面均价为675元/平，环比下降36.0%，同比下降40.2%；百城成交土地溢价率为2.26%，环比下降50.7%，同比下降61.9%。
本周房企国内债券发行规模环比上升。房地产行业国内债券总发行量为64.0亿元，由于去年同期无相关数据，故无同比数据，环比上升30.6%；净融资额为-23.8亿元。其中国企国内债券总发行量为64.0亿元，环比上升30.6%；净融资额为16.4亿元。民企国内无债券发行；净融资额为-40.1亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为1.1%，较上周上升1.8个百分点；相对沪深300收益为2.0%，较上周上升1.7个百分点。房地产板块PE为13.47X，较上周上升0.15X。北上资金对食品饮料、非银金融和计算机加仓金额较大，分别为22.75、18.67和14.89亿元。对房地产的持股占比上升0.05%（上周为下降0.07%），净买入6.57亿元（上周净买入-8.75亿元）。
投资建议
本周地产股出现上涨行情，我们认为有三方面的原因引起：1）近期楼市提振政策频发发布，尤其是核心城市政策出台频次明显加大。例如本周武汉限购政策放松，明确了居民家庭可以增加一套购房资格。2）近期房企融资有所恢复，1月海外债开始重启，释放了积极信号。3）本周新房、二手房市场均出现了明显复苏的迹象，市场流动性也有所提升，整体购房需求的提振值得关注。不过可持续性仍然需要观察，本周公布的1月居民中长期贷款数据明显偏弱，1月住户部门中长期贷款增加2231亿元，相较于22年1月增加的7424亿元明显缩量，这一方面是与此前销售低迷有关，一方面或与居民出于安全性的考量，主动降低家庭负债的行为有关。
政策利好叠加需求修复二季度或见转机，短期内我们看好供需两端政策共振带来的地产板块修复行情。目前市场的关注点逐渐转移到基本面数据的兑现，我们认为行业深度调整或将进入收尾期，预计全国需求端最早或在3、4月出现明显修复的可能，但销售仍有可能波动，其持续性的回暖仍要等待整体经济修复后。预计未来两个月政策节奏加快，在观察落地效果的同时，重点关注基本面恢复更快、受融资政策边际利好更多、投资强度高、布局区域优的房企。具体标的，我们建议关注两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科A、绿地控股、龙湖集团、新城控股。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。