投资要点
广州市拟推进城市更新300平方公里，推进旧改项目297个
2023年2月6日，广州市自然资源部发布《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》（公开征求意见稿），根据规划全市拟至2035年推进旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目297个，累计推进城市更新约300平方公里。对比新旧城市更新政策，我们认为此次政策时间跨度更长、涉及规模更大、更新资源和改造方式更丰富，其中TOD相关项目数量约占全部旧改项目的50%。此外，我们认为本次规划是自2021年8月政策禁止大拆大建以来，地区重启旧改的标志性事件，有助于激发地方市场活力，助力地方市场企稳修复。
越秀地产、保利发展、万科A均具有在广州市开发旧改项目的经验
根据广州市公共资源交易中心公示数据，2019-2022年间广州市共有61个旧改项目中标，总投约3248亿元。参与旧改的主体以非上市房企为主，非上市房企中标项目数量及总投分别占比59%和61%。我们重点关注的房企中，越秀地产、保利发展、万科A均具有在广州市开展旧改项目的经验。根据我们统计，2019-2022年越秀地产和保利发展中标旧改项目总投金额分别为488亿元和30亿元。
深耕广州+TOD和旧改开发能力+资金优势，越秀地产具备参与旧改的先发优势
股东背景上，越秀地产依托双国资背景，“轨道交通+物业”战略顺利推进。销售端，区域深耕优势明显，2022年越秀地产在广州市全口径销售额为658亿元，排名广州市第1位（根据克而瑞销售榜单）。投资端，越秀地产重视多元化增储，TOD开发经验丰富，此外越秀地产具备旧改能力，2019年获得番禺区里仁洞村和南沙东流村两个旧改项目。资金端，截止2022H1公司三道红线保持绿档，平均借贷成本仅为4.11%，公司融资渠道通畅，债务结构健康，具备较强的资金优势。
投资建议
我们认为，此次广州城市更新政策对区域发展有以下影响：①从市场角度看，城市更新有利于城市面貌更新，增加就业机会、吸引人才，长期利好地方房地产市场活跃度；②广州市中心城区近年来可供开发住宅土地供应量不足，城市更新可以适度解决中心城区供需关系失衡的问题；③本次城市更新规划中TOD相关旧改面积占比50%，对应利好资金实力强+具备TOD及旧改能力+广州市城市深耕的房企，例如越秀地产、保利发展、万科A等。其中越秀越秀地产长期深耕广州，区域深耕优势明显，且公司具有较丰富的TOD开发经验，值得重点关注
风险提示：政策落地速度不及预期。