核心观点
新房市场仍有分化，整体市场弱复苏。wind35城2023年春节后两周新房销售面积较节前一周分别-18.3%、-4.0%，而较2022年春节后两周分别同比-15.7%、-29.9%；而31个重点城市开盘去化率节后第二周升至51%，基本回到节前水平。高能级城市热销项目占比高，如杭州2023年以来有19个去化率超70%的热点项目（重点城市共47个项目）；热销项目主要为改善产品，62%的项目是中高端项目。房企销售也有明显分化，有持续拿地能力、主要布局高能级城市的央国企和改善型房企销售排名持续提升，未来行业格局预计延续此分化路径。
二手房量增价稳，恢复强势，是新房持续复苏的前兆。wind15城2023年春节后两周二手房销售面积较节前一周分别+33.3%、+44.8%，也超过了2022年12月周均成交面积；而较2022年春节后两周分别同比+84.2%、+43.4%，已接近2021年水平；其中北京、成都两城表现优异，节后两周二手房销量远超节前水平，增幅在50%以上；据贝壳研究院数据，春节过后一周贝壳50城二手房日均带看客户量和新增挂牌房源量均较1月春节前日均水平提高1倍以上。在房价端，北京、上海二手房价止跌企稳，广州、深圳尚在下跌中，随着近期成交量快速增加，预计二手房价企稳的时间或不会太久。高能级城市的二手房价止跌，对一二手房市场均有所提振，是楼市整体复苏的前兆。
在售库存企稳，住宅供给或缩量，市场复苏具有持续性。截至2023年2月10日,wind12城商品房库存为1.6亿方，环比-0.1%，同比+3.4%，库存增势放缓,较2022年底的高点（1.63亿方）-1.8%;典型城市中如上海、苏州、杭州等城市在售库存已出现降低，南京在售库存也基本企稳。从后续供给来看，2022年全年300城土地成交量同比-30.8%，而开发意愿较弱的地方平台拿地占比42.6%，假设地方平台拿地20%能形成有效供应，预计2022年成交土地形成的供应仅为2021年的45.6%，即形成的供应缩量约54.4%。在供应下降而需求逐步恢复的背景下，市场供求关系将得到明显改善，叠加二手房价的企稳，将持续支撑市场的复苏。
受限于资金到位情况，开复工及竣工端表现弱于销售。据百年建筑网数据，截至2023年农历正月十七，全国建筑项目开工复工率为38.4%，较2022年同期下降12.6pct；劳务到岗率43.3%，较2022年同期下降16.9pct。当前项目开复工的资金受限：房企本身资金吃紧，且一季度不是房企结转主要时点（仅占全年14.1%），开复工意愿不强烈；各地保交楼持续推进，但资金到位速度较慢。我们认为只有在销售端出现实质性好转后，房企自身销售和外部政策支持相协同，才能实现较好的开复工和竣工。因此预计全年的竣工复苏或晚于销售复苏。
政策宽松是主基调，后续更利好置换改善需求。当前供给侧政策基本应出尽出，在改善优质房企资产负债表行动计划出台后，未来将有更多房企获得融资支持。未来市场的复苏关键仍在需求侧，预计二线城市的宽松政策将持续出台，包括但不限于四限放松、认房认贷标准优化、普通住宅标准优化等；而当前一线城市的市场压力相对较小，其宽松政策的出台速度较缓慢，或在两会后能有明确基调。
投资建议
当前新房二手房销售持续复苏，高能级、高档次项目去化表现更为优异,在供应收缩背景下有可持续性；未来政策宽松是大趋势，预计后续政策将更利好置换改善需求的释放。首推有持续拿地能力、布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团等；稳健选择财务安全稳健的头部央企国企，如中国海外发展等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。