核心观点
近期核心观点：
节后销售逐渐修复，但房企现金流压力未解，高层对房地产的支持态度愈发明确，雷不会爆，基本面磨底会继续，我们认为，后续需求端政策跟进力度无须担忧，可静待居民和房企信心重筑。
我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐越秀地产、保利发展、招商积余。
市场表现回顾：
板块方面，2023.2.13-2023.2.17期间，房地产指数（中信）下跌3.25%，沪深300指数下跌1.75%，房地产板块跑输沪深300指数1.5个百分点，位居所有行业第27位。近一个月，房地产指数（中信）下跌1.88%，沪深300指数下跌2.32%，房地产板块跑赢沪深300指数0.44个百分点。近半年，房地产指数（中信）下跌0.99%，沪深300指数下跌4.33%，房地产板块跑赢沪深300指数3.34个百分点。
个股方面，2023.2.13-2023.2.17期间，14只个股上涨，123只个股下跌，1只个股持平，占比分别为10%、89%、1%。涨跌幅居前5位的个股为：天润数娱、世荣兆业、鲁商置业、*ST宏盛、中洲控股，居后5位的个股为：*ST松江、深振业A、新城控股、大港股份、万方发展。
行业数据跟踪：
从日频数据跟踪来看，销售恢复至节前水平。2023年截至2月17日，30城商品房成交面积1427万㎡，同比-22%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-27%、-31%、-16%、-5%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-16%、-24%、-24%。
从统计局70城住宅销售价格来看，房价企稳趋势渐显。2023年1月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-2.3%，环比0.0%；二手住宅销售价格同比-3.8%，环比-0.3%。其中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨的城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。
行业政策要闻：
①北京、上海、浙江杭州、浙江宁波、四川成都、广西南宁等多地银行放宽房贷还款年龄上限。②深圳整顿经营贷置换房贷，部分银行暂停接单、延缓审批。③贵阳降低个人住房消费门槛，鼓励引导执行首房首付20%。④海南调整二手房住房公积金贷款价格认定标准，并回应个人公积金贷款资产证券化仍在调研阶段。⑤吉林市提高住房公积金最高贷款额度至70万元，延长存量房房龄至30年。
风险提示：
1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。