核心观点
城市宏观:拥有全省最长海岸线,未来发展潜力较大。霞浦县为福建省宁德市下辖县区,下辖3个街道、6个镇、6个乡。海岸线长505公里,占全省的八分之一,居全省之首,素有“中国海带之乡”、“中国紫菜之乡”等美誉。霞浦人口数量稳定,2021年末霞浦县户籍人口为54.93万人,常住人口为47.70万人,较2020年末增加1000人。2005-2021年霞浦常住人口数量较为稳定,保持在46-47万。2020年霞浦城镇化率突破60%,随着城区人口集中度增加,以松山街道(滨海新区)为中心发展的房地产市场发展前景良好。2022年霞浦县GDP达353.7亿元,同比增长13.6%,位居宁德市第四位。第三产业已成为霞浦支柱产业。
房地产市场:1)城市规划:老城区西面与北面环山土地供给受限,“东扩、南移、面海”城市发展战略将成为霞浦房地产发展大趋势。霞浦县目前在售楼盘有11个,其中5个位于滨海新区,5个位于东部新城区,1个位于西部老城区。随着学校、医院、商业配套设施的完善、大型房产公司的入驻及充足的土地存量,霞浦未来以滨海新区为发展中心并向东扩张的规划蓝图已清晰可见。2)新房成交:受疫情阶段性复发的影响,2022年霞浦楼市总体呈现疲软之势。2022年霞浦商品房销售27.4万平,同比下降55.1%;商品房销售额25.8亿元,同比下降55.5%。根据我们的调研,2022年12月底至2023年1月底返乡置业潮的热度明显回升,新房日成交量同比增长超过100%。3)房价:受疫情间断性爆发影响,霞浦房价自2022年10月起持续下挫,房价于12月达到当年最低水平,新房8376元/平,二手房为9583元/平。随着疫情全面放开及房地产利好政策的持续加码,2023年1月新房房价8561元/平,环比增长2.2%,二手房房价9655元/平,环比增长0.8%。4)购房客:新房购房客中外来人口仅约占5%,本地购房者约占95%,其中以投资为目的的购房者约两成,剩余八成购房者均以满足刚需、刚改为目的购置房产。二手房购房客主要以本地人为主,多为满足小孩入学要求购房,成交的二手房多集中在新城区。5)开发商格局:现阶段霞浦楼市目前形成了以建发、世茂、碧桂园为代表的房企,以及本地行业龙头中茵相竞争的格局。中茵旗下的楼盘是霞浦县最为热门的,其产品线覆盖最广,二手房的价格也最高。目前霞浦在售11个楼盘中,有4个属于中茵集团旗下,新房销售中超过50%的交易为中茵旗下产品。
政策:2022年利率水平显著下降,霞浦目前暂无限购、限售、限签政策,已有政策主要为限价和限贷政策:1)限价:全县楼盘的销售价格可根据不同户型浮动,但楼盘整体销售均价不得超过8700元/平;2)限贷:首套和二套房贷利率无差别,均为4.3%。名下无房无贷的购房者首付比例为20%,如购房者名下拥有一套房且有贷款则首付比例上调30%,名下拥有两套房的购房者首付比例为40%,但其必须在购房前至少结清其中一套房贷。
土地市场:2022年供应土地6宗,其中居住用地3宗,涉宅面积16.2万方,仅成功交易1块土地,揽金5.1亿,楼面均价3725元/平,相比于2021年无涉宅用地流拍,2022年流拍率显著上升,高达66%,反映出开发商对霞浦房地产市场的短期信心受挫。
项目调研:此次我们调研了中茵·外滩云玺和世茂·滨海广场两个项目,分别位于霞浦未来发展潜力较大的滨海新区和新城区。1)中茵·外滩云玺:与县医院新院和滨海小学为邻,周边商圈完成度高,销售均价为9350元/平,粗算静态毛利率约为37%。受疫情管控政策的影响,该项目自2022年6月开盘后销售较为缓慢,当前去化率约为30%。该项目2022年6-11月日均去化约1-2套,自2022年12月底疫情管控逐步放开起,日均去化显著上升,约为6-8套。春节期间,项目热度高涨,日均去化约为10-20套;2)世茂·滨海广场:靠近霞浦一中、九大馆、公交总站等一系列精华地区,以周边天然的自然环境为招牌,项目于21年9月开盘,大部分销售集中在2021年年尾和2022年上半年,销售均价9600元/平,整体去化率约95%,粗算静态毛利率约为24%。今年春节期间购房的热度有所恢复,项目售楼部的访客量大幅提升,但因为该项目当前是尾盘,房型有限,客户的选择较少,整体销量相对于去年春节并没有明显的改善。