核心观点
近期核心观点：
节后销售逐渐修复， 但房企现金流压力未解， 高层对房地产的支持态度愈发明确， 雷不会爆， 基本面磨底会继续， 我们认为， 后续需求端政策跟进力度无须担忧， 可静待居民和房企信心重筑。
我们看好三条主线： ①久经考验的优质房企； ②接近“上岸” 的困境反转型标的； ③受地产拖累的物业板块。 核心推荐越秀地产、 保利发展、 招商积余。
市场表现回顾：
板块方面， 2023.2.20-2023.2.24 期间， 房地产指数（中信） 上涨 0.86%，沪深 300 指数上涨 0.66%， 房地产板块跑赢沪深 300 指数 0.2 个百分点， 位居所有行业第 21 位。 近一个月， 房地产指数（中信） 下跌 2.19%， 沪深 300指数下跌 2.88%， 房地产板块跑赢沪深 300 指数 0.69 个百分点。 近半年来，房地产指数（中信） 上涨 1.82%， 沪深 300 指数下跌 0.52%， 房地产板块跑赢沪深 300 指数 2.34 个百分点。
个股方面， 2023.2.20-2023.2.24 期间， 105 只个股上涨， 30 只个股下跌， 3只个股持平， 占比分别为 76%、 22%、 2%。 涨跌幅居前 5 位的个股为： 高新发展、 深振业 A、 光大嘉宝、 深赛格、 北京城建， 居后 5 位的个股为： 万通地产、 空港股份、 蓝光发展、 *ST 宏盛、 京蓝科技。
行业数据跟踪：
从日频数据跟踪来看， 销售逐渐复苏。 2023 年截至 2 月 24 日， 30 城商品房成交面积 1721 万㎡， 同比-19%； 其中长三角、 华南、 华中&西南、 华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-26%、 -26%、 -12%、 -1%； 一线城市、 二线城市、 三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-18%、 -21%、 -16%。根据中指院拿地数据跟踪， 成交溢价率明显提升。 2023 年截至 2 月 26 日，300 城住宅用地成交建面为 2690 万㎡， 累计同比-38%。 2023 年 2 月单月成交建面为 1335 万㎡， 单月同比-1.7%， 当月成交溢价率 6.11%， 较前期明显提升， 时隔近 1 年重新攀升至 5%以上。
行业政策要闻：
①证监会启动不动产私募投资基金试点 满足不动产合理融资需求。 ②央行、银保监会发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿） 》公开征求意见的通知。 ③江苏扬州、 江苏常州、 山东日照均出台多条房产新政， 积极支持刚需和改善性住房需求。 ④辽宁大连、 新疆、 陕西西安、 湖北武汉均出台多条公积金贷款优化措施。 ⑤江苏苏州降低积分落户标准。
风险提示：
①后续政策落地效果不及预期； ②疫情等因素致行业基本面超预期下行； ③房企信用风险事件超预期冲击