本周新房成交环比上升，同比降幅有所收窄；二手房成交环比上升，同比增速提升。土地市场环比量价齐跌，溢价率环比下降。
核心观点
本周新房成交环比上升，同比降幅有所收窄；二手房成交环比上升，同比增速上升。43城新房成交面积383.5万平，环比上升18.4%，同比下降15.4%，同比降幅较上周收窄了7.9个百分点；一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为-19.5%、25.2%、30.2%，同比增速分别为-31.3%、-6.6%、17.9%，较上周同比增速分别降低了10.5、3.1、4.0个百分点。15城二手房成交面积200.3万平，环比上升18.9%，同比上升94.8%，同比增速较上周上升了8.4个百分点；一、二、三线城市二手房成交面积环比增速分别为12.8%、19.9%、23.2%，同比增速分别为46.5%、116.9%、212.7%，较上周一线城市同比增速下降了9.7个百分点，二、三线城市同比增速上升了16.6、22.8个百分点。
新房库存面积同环比均下降；去化周期环比基本保持不变。14城新房库存面积为1.02亿平，环比下降0.5%，同比下降0.1%，去化周期为16.2个月，环比无明显变化，同比上升3.4个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.1%、-0.4%、0.0%；去化周期分别为13.3、13.9、15.9个月，环比变动分别为0.3、-0.1、0.0个月。
土地市场环比量价齐跌，溢价率环比下降。百城土地成交建面2492万平，环比下降6.4%，同比上升5.5%；成交土地总价为255亿元，环比下降49.6%，同比下降60.6%；楼面均价为1025元/平，环比下降46.1%，同比下降62.6%；百城成交土地溢价率为4.14%，环比下降6.3%，同比上升8.9%。
本周房企国内债券发行规模同比下降，环比下降。房地产行业国内债券总发行量为111.5亿元，同比下降33.8%，环比下降28.2%；净融资额为-27.1亿元。其中国企国内债券总发行量为107.5亿元，同比下降1.6%，环比下降30.7%；净融资额为14.8亿元。民企国内债券总发行量为4.0亿元，同比下降93.2%；净融资额为-41.9亿元。
板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为0.9%，较上周上升4.1个百分点；相对沪深300收益为0.2%，较上周上升1.7个百分点。房地产板块PE为13.19X，较上周上涨0.14X。北上资金对机械设备、基础化工和农林牧渔加仓金额较大，分别为14.08、13.87和12.74亿元。对房地产的持股占比变化为0.00%（上周为下降0.04%），净买入-0.39亿元（上周净买入-3.56亿元）。
投资建议
本周金融政策支持再度发力，尤其是租赁住房的金融支持政策力度明显加大。1）2月20日，不动产私募投资基金试点指引发布，允许设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资特定居住用房、商业经营用房和基础设施项目等。2）2月20日，重庆市推出12条措施支持REITs发展，主要从加强项目储备推介、加强组织保障和风险防范及完善配套支持政策等方面入手。3）2月24日，央行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，一方面，将房地产金融支持范围从保障性租赁住房扩充至所有租赁住房；另一方面，明确了信贷对租赁住房的支持方式，重点支持自持物业的住房租赁企业；同时拓宽租赁住房多元化投融资渠道，包括创新住房租赁担保债券、稳步发展REITs等。
从基本面数据来看，近期需求端的新房到访量和二手房带看量都有所回升，从这两周的高频数据来看，新房成交降幅持续收窄，二手房成交同比增速维持高位，我们认为房地产销售前期的深度调整接近尾声，但后续复苏力度和持续性仍待观察，短期的销售波动仍会存在。我们预计全国需求端最早或在3、4月出现明显修复的可能。我们建议重点关注基本面恢复更快、受融资政策边际利好更多、投资强度高、布局区域优的房企。
具体标的，我们建议关注三条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科A、绿地控股、龙湖集团、新城控股。3）主题性投资机会，包括REITs相关、房地产渠道相关的标的，尤其是当前租赁住房政策利好下，存量资产成熟稳定、长期布局长租房、发行主体优质的房企：光大嘉宝、华润置地、万科A、龙湖集团、保利发展。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。