核心观点
行业：销售复苏，土地溢价率提升。从日频数据跟踪来看，销售逐渐复苏。2023年截至2月24日，30城商品房成交面积1721万㎡，同比-19%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-26%、-26%、-12%、-1%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-18%、-21%、-16%。
根据中指院拿地数据跟踪，2023年截至2月26日，300城住宅用地成交建面为2690万㎡，累计同比-38%。2023年2月单月成交建面为1335万㎡，单月同比-1.7%，当月成交溢价率6.11%较前期明显提升，时隔近1年重新攀升至5%以上。
此外，春节后政策放松频出：①北京、上海、浙江杭州、浙江宁波、四川成都、广西南宁等多地银行放宽房贷还款年龄上限。②深圳整顿经营贷置换房贷，部分银行暂停接单、延缓审批。③贵阳降低个人住房消费门槛，鼓励引导执行首房首付20%。④海南调整二手房住房公积金贷款价格认定标准，并回应个人公积金贷款资产证券化仍在调研阶段。⑤吉林市提高住房公积金最高贷款额度至70万元，延长存量房房龄至30年。⑥证监会启动不动产私募投资基金试点满足不动产合理融资需求。⑦央行、银保监会发布关于《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》公开征求意见的通知。年报前瞻：业绩承压明显。受到行业景气度影响，绝大多数房企2022全年业绩承压。在房地产板块已公布业绩快报或业绩预告的70家公司中，业绩预增公司5家，占比7%；业绩扭亏公司4家，占比6%；业绩预减公司20家，占比29%；业绩首亏公司15家，占比21%；业绩续亏公司26家，占比37%。板块：2月跑赢沪深300指数0.3个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌2.7%，跑赢沪深300指数0.3个百分点，在31个行业中排26名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为8.3倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高35.0%，比2021年估值水平（10.2倍动态PE）低18.5%。
投资策略：节后销售复苏明显，静待信心重筑。春节后销售复苏明显，且放松政策频出，高层对房地产的支持态度愈发明确，我们认为今年楼市“小阳春”可期，且后续需求端政策跟进力度无须担忧，可静待居民和房企信心重筑，房地产板块将迎来销售复苏和政策放松的共振。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。3月组合推荐越秀地产。
风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。