投资要点
克而瑞百强销售2月榜单显示销售复苏分化加剧。
根据克而瑞销售数据，2月百强房企累计操盘销售金额同比-12%（降幅较1月收窄），当月销售金额同比+15%，当月销售金额环比+30%。分不同梯队来看，1-2月TOP1-10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企累计操盘金额同比增速分别为0%、-5%、-36%、-30%，较1月同比增速分别提升+22pct、+27pct、+14pct、+11pct。分不同类别房企来看，2月央国企全口径销售金额累计同比35%，当月同比+91%；地方央国企全口径销售金额累计同比+59%，当月同比+82%；民企同比数据分别为-40%和-24%。从梯队增速和不同类型房企增速来看，行业集中度提升持续推进，且央国企量价修复势能显著强于地方国企和民企。
华发股份和越秀地产销售表现年初领跑。
从2月销售榜单来看，越秀地产2月当月全口径销售金额同比+353%，中国铁建同比+347%，华发股份同比+294%，销售增速在Top30榜单中分别位列前三。全国化布局的央国企亦有抢眼表现，保利发展全口径销售金额当月同比+58%，中海地产+144%，华润置地+142%，招商蛇口+124%。
从销售表现来看，房企正逐步验证土储释放逻辑——2022年在核心一二线城市补充土储，2023年销售修复率先受益，市场延续了2023年分化加剧的趋势，印证了我们2023年度策略《稳中求进，分化加剧》：我们认为
1）2023年全国房地产销售大概率进入弱复苏（①保交楼的推进力度有待增强、
②需求修复受购买力修复制约推进较缓），年内修复前弱后强；
2）房企拿地和销售表现会进一步分化，2022年资金面稳健的房企在2022年核心城市补充优质土储，有望在2023年市场复苏阶段进入正循环，即受益于核心城市领先修复，新推土储带来的销售复苏弹性更大；
3）越聚焦的房企修复势能越强。
从2023年销售表现来看，2022年聚焦于长三角拿地的华发股份以及长期深耕广州的越秀地产，以及2022年优化土地储备布局的保利发展、中海地产、华润置地和招商蛇口，2023年年初推货销售受益于区位布局，销售表现抢跑行业。2023年我们继续看好积极在核心一二线城市补充优质土储的房企。我们认为这类房企在市场修复阶段，销售和业绩修复的兑现力度更强。回顾历史周期，销售修复有助于房企估值上限突破（详见《鉴以往知未来之房地产周期底部特征研究》）。
投资建议：
继续看好优质区位土储2023年进入销售释放期，重仓长三角和珠三角房企，土储仓位越聚焦销售弹性越大。看好
1）都市圈聚焦型房企：华发股份、越秀地产、滨江集团；
2）全国化龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中海地产；
3）二手房新房联动逻辑持续存在，二手房中介贝壳和我爱我家持续看好。
风险提示：3月销售修复持续性有待观察；三月地产放松政策低于预期