5%的经济增长目标设定基本符合预期，当前就业压力仍然较大。1）经济增长预期方面，2022年在疫情冲击、贸易摩擦、地缘政治冲突等多因素影响下，经济面临下行压力，全年国内生产总值增长3%，过去五年年均增长5.2%。2023年的发展目标为：国内生产总值增长5%左右。从增速目标设定来看，较2022年政府工作报告中5.5%的目标有所下降；但是较2022年实际完成的3%的低基数上实现增速回升。整体来看，2023年5%的GDP目标设定基本符合预期。2）就业方面，2022年城镇新增就业1206万人，年末城镇调查失业率从2022年4月6.1%的峰值降到5.5%。2023年发展目标为：城镇新增就业1200万人左右（较2022年的目标增加了100万人），城镇调查失业率5.5%左右（2022年的目标为5.5%以内）。我们认为，当前就业形势仍面临一定压力。
本次政府工作报告未提及“房住不炒”，未来预期政策仍将继续从行业供需两端发力。从2020年至2022年，“房住不炒”已连续三年被写入政府工作报告，2023年未被提及。但我们认为，自2016年中央政治局会议首次提出以来，这一主基调已经持续执行6年，在行业内也已达成共识，预期未来将在这一基调下，有更大范围的政策纠偏。2022年12月、2023年1月，刘鹤副总理连续两次提及“房地产业仍是国民经济支柱性行业”，这也是对房地产业对国民经济中的地位的肯定。
防范化解头部优质房企风险是2023年房地产工作重点。2023年政府工作报告谈及“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”。我们认为，1）重点关注改善优质头部房企的受困情况，包括改善房企的资产负债表、畅通其融资渠道等方式，以带动整体行业向平稳健康的方向发展。2）仍要满足房企的合理融资需求，继续推进各类金融支持政策的落地。近期，我们也看到了房企融资环境得到一定程度改善，2月行业国内外债券、信托、ABS发行规模448亿元，同比下降0.44%，降幅较上月收窄了33个百分点。3）行业格局将得到重塑。行业和房企将从原有的高周转、高杠杆模式向稳健经营、可持续发展的模式转变。
加强住房保障体系建设被列为政府工作报告的八大工作重点之一，合理的住房需求仍将继续得到支持。房地产方面的工作要点方面还重申“保障基本民生和发展社会事业。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题”。我们认为，这一方面体现了政府构建多层次住房体系的决心；另一方面，合理的住房需求仍将得到持续的支持，尤其是新市民、青年人的住房需求，这或将利好一二线等核心人口净流入城市的住房新增量。
投资建议
2022年末至今，监管部门密集发声，释放积极信号，主要涉及四大金融支持政策方向：需求端信贷支持、保交楼、改善优质房企资产负债表、住房租赁金融支持。近期我们也看到了政策逐步起效以及基本面出现了复苏的迹象。2月百强房企单月销售额同比增速时隔19个月首次回正（12.5%）；第9周（2.25-3.3）43城新房成交面积同比增长2.6%，增速较上周提升了14.6个百分点；15城二手房成交面积同比增速保持95%的高位。我们预计全国需求端最早或在3-4月出现明显修复的可能。我们建议重点关注基本面恢复更快、受融资政策边际利好更多、投资强度高、布局区域优的房企。具体标的，我们建议关注三条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度，行业见底复苏后带来β行情：保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、华发股份、滨江集团；2）边际受益于政策利好的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科A、绿地控股、龙湖集团、新城控股。3）主题性投资机会，包括REITs相关、房地产渠道相关的标的，尤其是当前租赁住房政策利好下，存量资产成熟稳定、长期布局长租房、发行主体优质的房企：光大嘉宝、华润置地、万科A、龙湖集团、保利发展。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。