国家统计局发布2023年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况。1-2月销售面积1.51亿平，同比增速-3.6%（前值：-31.5%）；开发投资金额1.37万亿元，同比增速-5.7%（前值：-12.2%）；新开工面积1.36亿平，同比增速-9.4%（前值：-44.3%）。
核心观点
1.商品房销售：
销售数据改善，基本符合当前市场预期；政策利好使得前期积压需求在节后逐步释放出来，部分基本面较好的二线城市表现尤其显著。1）商品房销售降幅显著收窄至个位数。1-2月销售面积1.51亿平，同比下降3.6%，降幅较12月收窄27.9个百分点；销售金额1.54万亿元，同比下降0.1%，降幅较12月收窄了27.6个百分点。销售改善一方面是因为去年同期基数不高；另一方面，整体市场复苏苗头初显，从我们跟踪的3月高频数据来看，连续三周新房成交均出现回暖，我们认为3月局部“小阳春”值得期待。
2）从结构上看，住宅销售金额同比增速回正。1-2月住宅销售面积1.34亿平，同比仅下降0.6%，住宅占比显著提升4.1个百分点至88.5%，占比恢复至2021年10月前的水平；住宅销售金额1.41万亿元，同比增长3.5%，同比增速在连续17个月的负增长后首次回正。3）销售均价连续回升。1-2月商品房销售均价10209元/平，环比增长1.6%，同比增长3.7%；其中住宅销售均价10558元/平，同比增长4.1%。70大中城市1月住宅销售价格同环比增速分别为-2.3%和0%，在环比连续11个月下跌后首次止跌，下跌城市数量也从12月的55个显著下降至33个，下跌城市数量恢复至2021年9月的水平。4）从区域来看，东部地区需求相对坚挺。1-2月东、中、西部销售面积同比增速分别为-2.2%、-5.5%、-4.3%，同比降幅较12月分别收窄22.5、30.2、29.0个百分点；销售金额同比增速分别为2.1%、-3.5%、-2.7%，同比增速较12月分别提升23.1、33.2、28.8个百分点。其中东部地区销售金额同比增速在连续18个月的负增长后首次回正。我们认为以高能级城市为主的东部地区市场需求相对坚挺，其销售修复相对更具有可持续性。
2.房地产开发投资、新开工、竣工：
四季度土地市场回暖叠加复工带动投资降幅收窄；新开工因低基数原因降幅显著收窄，但绝对值并不高；施工面积降幅的收窄主要由复工带动。1-2月开发投资金额1.37万亿元，同比下降5.7%，降幅较12月收窄了6.5个百分点。从区域来看，以核心城市为主的东部地区降幅相对最小，仍是房企投资的重点地区，东、中、西部投资额同比增速分别为-3.5%、-5.9%、-11.7%，降幅分别收窄了0.7、11.0、12.5个百分点。我们认为这主要是由于土地投资出现明显改善。1）土地投资：2022年Q4土地成交趋势回升带动今年Q1的土地投资，去年Q4百城土地成交建面同比增长32.8%，环比Q3增长52.3%，成交金额同比增长6.6%，环比Q3增长32.1%，可以看到去年Q4土地投资量价均有所改善，并逐步开始在今年年初支付土地款并开工。2）施工建安投资：1-2月施工面积同比降幅收窄至4.4%（前值：-48.2%），但主要是由复工贡献的，新开工较施工面积的占比仍然是历史同期最低水平（2020年疫情期除外），仅为1.8%。1-2月新开工面积1.36亿平，同比下降9.4%，降幅较12月显著收窄了34.9个百分点，不过我们要注意到的是当前的改善是基于去年同期低基数的情况，1-2月的新开工体量依旧为2010年来的最低值（2020年疫情期除外）。我们预计2023年投资和新开工面积同比增速分别为3%、5%。
竣工面积历经12个月后同比增速转正。1-2月竣工面积1.32亿平，同比增长8.0%，终结了连续12个月的负增长，一方面受去年同期低基数的影响，另一方面各地项目保交付持续推进，以及疫情管控全面放开后，因疫情因素停工的项目恢复正常施工节奏，竣工规模将继续发力，我们预计2023年竣工面积增速或达7%。
3.开发商资金：
房企到位资金降幅持续收窄，债券融资政策支持以及销售回款改善是主因。1-2月房企到位资金2.13万亿元，同比减少15.2%（前值：-28.7%）。1）房款1.06万亿元，同比减少12.7%（前值：-30.5%），受益于销售改善，定金及预收款同比减少11.4%，降幅较12月收窄19.6个百分点，个人按揭贷款同比下降15.3%，降幅较12月收窄14.1个百分点。定金及预收款/个人按揭贷款的比值下降到2.03，从侧面反映了整体首付比例的下降以及银行放款速度的提升。根据贝壳研究院数据，2月百城首套房贷利率为4.04%，环比下降6BP，同比下降143BP，首套利率低于房贷利率下限（4.1%）的城市增加至34城市;二套利率为4.91%，环比持平，同比下降84BP；平均放款周期为28天，环比缩短3天。2月居民中长期贷款863亿元，同比增加1322亿元，随着地产回暖迹象初步显现，房企资金状况改善。2）非房款1.07万亿元，同比减少17.5%（前值：-26.7%），受益于11月以来金融政策力度明显加大，房企多渠道融资多方位放松；不过虽然当前优质房企融资开闸，但行业面融资仍未有全面回暖，整体融资规模仍处于较低的水平。其中银行贷款表现平淡，国内贷款降幅15.0%，降幅较12月扩大了9.5个百分点。自筹资金降幅18.2%，降幅较12月收窄了16.5个百分点。2月行业国内外债券、信托、ABS发行规模448亿元，同比下降0.44%，降幅较上月收窄了33个百分点；从股权融资情况来看，房企增发配股积极。根据我们的统计，2022年11月“第三支箭”落地以来，A股房企共有20家发布定增公告（截至2023年3月14日），合计筹集资金总额829亿元，港股房企共有12家发布配股公告，合计筹资金额201亿港元。我们预期多渠道的融资宽松政策将会持续，房企资金环境将受政策影响会继续改善，除央国企外，优质民营企业资金链也能获得边际改善，到位资金将逐步修复。
投资建议
2023年1-2月我们看到了房地产核心指标数据层面的全面改善，但多基于去年同期低基数的影响。3月以来新房、二手房成交显示出持续修复的迹象，我们认为销售大概率将持续改善，投资端的修复或需要更长的时间。我们建议持续关注基本面数据的兑现情况，同时建议在板块目前相对低迷的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs相关的保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。具体标的，我们建议关注三条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）边际受益于房企融资端打开的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科A、龙湖集团。3）主题性投资机会，包括REITs相关：光大嘉宝、华润置地、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。