核心观点：央行年内首次降准，南京土拍热度回升
2023年前两月统计局销售数据相对于2022年全年降幅有所收窄，2月新房及二手房价格环比上涨城市超过半数。我们跟踪的64城新房面积连续两周同比实现增长，23城二手房连续四周成交面积同比超80%，销售市场回暖节奏持续超预期。南京一批次土拍四宗地块触顶摇号，销售改善带动投资热度回升。央行年内首次宣布降准，保持流动性合理充裕，住房按揭利率仍有下调空间，刚性和改善需求有望持续释放。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，新房市场基本面复苏态势初显，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
政策端：央行全面降准25BP，前两月统计局销售数据边际改善
中央层面：央行决定于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。统计局数据显示1-2月全国商品房销售面积1.51亿平，同比下降3.6%；房地产开发投资额1.37万亿元，同比下降5.7%。统计局数据显示2月新房、二手价格环比上涨城市分别有55个和40个，天津、宁波、济南等城新房涨幅领先，上海、北京等二手房涨幅领先。
地方层面：厦门、东莞等地推动保租房落地，厦门推出4000套保租房上市。徐州在市区购置新建普通商品住房的，允许原有一套权属登记满1年且不满上市交易时限的普通商品住房上市交易。襄阳申请公积金贷款可添加共同还款人。
市场端：新房成交同比增长，南京一批次土拍收官
销售端：2023年第11周，全国64城商品住宅成交面积437万平米，同比增加33%，环比增加5%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达3848万平米，累计同比下降10%。全国23城二手房成交面积为221万平米，同比增速94%，前值87%；年初至今累计成交面积1709万平米，同比增速53%，前值48%。
投资端：2023年第11周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3847万平方米，成交土地规划建筑面积1191万平方米，同比下降29%，成交溢价率为3.9%。南京2023年首批次集中供地出让11宗地块，包含2宗拆迁安置用地，最终4宗触顶、3宗溢价、4宗底价成交，揽金176.69亿元，总规划建面91.25万方，平均溢价率7.98%。非摇号地块中保利发展、中国海外发展、大悦城各落一子，四宗摇号地块分属万科、招商蛇口、伟星地产和昆山钜康。
融资端：国内信用债发行同比增长
2023年第11周，信用债发行169.5亿元，同比增加57%，环比增加1%，平均加权利率3.64%，环比减少18BPs；信用债累计同比发行1056.3亿元，同比增长6%；海外债无新增发行。
风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。