核心观点
本周市场回顾。 第 46 周房地产板块指数弱于沪深 300 指数， 强于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为-0.1%。沪深 300 指数报收 3801.57， 周度涨幅为0.3%；创业板指数报收 2389.76，周度涨幅-0.6%；房地产板块指数报收 2965.16，周度涨幅为 0.2%。
本周行业要闻。 银保监会、住建部、央行：允许商业银行保函置换不超过确保项目竣工交付所需资金额度的 30%。统计局公布 2022 年 10 月房地产市场运行情况。央行发布 2022年第三季度中国货币政策执行报告，将推动保交楼专项借款加快落地使用。财政部： 1-10 月国有土地出让金同比下降 25.9%。证监会：支持房地产企业合理债券融资需求。深交所：加快推进基础设施公募 REITs 常态化发行。北京： 1-10月商品房销售面积同比下降 3.1%。天津：前 10 月契税、土地增值税等地方税收同比降 14.9%。浙江：推进二手房“带押过户”落地。成都、西安限购政策优化。长沙：三批次集中土拍共出让 22 宗地块， 1 宗终止，其余 21 宗均底价成交。
本周新房销售量较上周上升、 二手房销售量较上周下降。 第 46 周 29 大城市新房销售为 2.2 万套，较上周上升 5.0%； 11 大城市二手房销售 9340 套，较上周下降0.2%；一线城市新房、二手房交易较上周分别上升 13.5%、 上升 2.5%；二线城市新房、二手房交易较上周分别上升 5.2%、 下降 0.3%。 库存量较上周上升、 库销比较上周持平。 截至第 46周， 15大城市库存为 123.4万套，较第 45周增加 2953套；库销比为 15.1 个月， 与 45 周相持平。 本周土地市场出让热度较上周下降。 第 46 周26 大城市合计成交土地 5 块。 土地出让金额减少。 第 46 周 26 大城市土地出让金为13.8 亿元，较第 45 周减少 47.7 亿元。 平均溢价率持平。 第 46 周 26 大城市土地成交平均溢价率 0.0%， 与第 45 周相持平。
重点公司公告。 华润置地发行 30 亿元中票。招商蛇口公司债最终发行规模为 13.6亿元。保利发展 99 亿元公司债注册申请获得同意。碧桂园拟以每股 2.68 港元配售14.63 亿股新股。华侨城 A 发布 10 月经营情况。华润万象生活纳入恒生指数成份股。新城控股 150 亿储架式注册已受理。荣盛发展截至 11 月 18 日实际担保总额占净资产 110.6%。华夏幸福定于 12 月 7 日寻求英法院批准召集美元债债权人会议。
投资建议与投资标的
本周新房销售小幅回升，二手房销售总体持平，土地市场持续低迷。本周多部委联合发文允许商业银行开展保函业务以置换部分预售监管资金，政策继续在供给端发力纾困。考虑到本次政策发布前，各地对保函置换监管资金的可行性及置换额度上标准不一并因企而异（主要取决于企业信用），我们认为，对于此前预售资金在各地均受到严格监管而无法提取的房企而言， 104 号文或为其提供以保函形式盘活部分受限资金的空间，从而可能在一定程度上缓解其流动性压力。但需注意该政策仍强调市场化、法治化的原则，同时要求银行开具保函需匹配保证金、反担保等增信措施，并在监管账户剩余资金不足时负有垫付义务，因此实操中商业银行跟进的动力和实际落地效果仍有待观察。结合此前交易商协会支持民企债券融资工具、中债增要求提供资产抵押等风险缓释方式，以及 254 号文允许房企存量融资合理展期、对保交楼新增配套融资明确“后进先出”、“尽职免责”等原则来看，我们认为政策纾困始终坚持在市场化、法治化的原则下，为房企提供一定的流动性支持，主要考量在于推动保交楼在项目层面尽快形成实物投资量，从而加速问题解决。纾困工具并不会为信用受损的房企创造信用，后续决定企业信用修复的关键仍是资产价格和销售去化速度。我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
风险提示
销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。