核心观点
事件：鲁商发展公告，将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东山东省商业集团有限公司或其所属公司。交易资产涉及的具体资产范围尚需交易双方进一步协商确定。公司预计将自本提示性公告披露日起六个月内披露本次交易相关的预案或报告书。
地产剥离，利于公司聚焦大健康产业，提升经营效率。扣除剥离的房地产影响后2021年营收为31亿元，归母净利润为2.5亿元；22Q1-Q3营收为25亿元，归母净利润2亿元。即房地产业务2021年营收为92.63亿元，归母净利润为1.12亿元；22Q1-Q3营收为60.29亿元，归母净利润-0.46亿元。地产板块业务给予公司盈利以一定压力，剥离后有助于聚焦大健康产业，提升经营效率，盈利有望显著提升。
化妆品业务持续发力，自主品牌业绩高增。22Q1-Q3化妆品业务实现营收14.29亿元，同比+43.91%，其中瑷尔博士/颐莲分别实现营收7.45/5.40亿元，同比+52.66%/+26.46%。在双十一大促中：1）瑷尔博士：全渠道销额同比+76.68%，获得63个TOP榜单。2）颐莲：全网突破1亿元，以喷雾打开市场，全网累计共售出超4000万瓶。3）其他：诠润天猫和抖音官方旗舰店双十一GMV超1100万，天猫/抖音销售额同比+94%/+460%。
上周市场回顾（11月14日-11月18日）美容护理指数涨跌幅为-0.82%，申万一级31个行业中排名第23。同期沪深300指数涨跌幅+0.35%，美容行业跑输指数1.16pct。个股方面，主要上市公司中上周表现靠前的TOP5个股分别为华熙生物（+6.96%）、奥园美谷（+4.96%）、水羊股份（+3.74%）、青松股份（+3.66%）、青岛金王（+3.24%）。
11月至今，品牌新品备案稳步提升。11月累计至今，主要国产品牌中珀莱雅备案数量4件，贝泰妮备案数量7件，上海家化备案数量1件，华熙生物备案数量2件。
投资建议：剥离房地产板块有助于公司聚焦大健康发展，持续推进“4+N”战略，以原料研发为基础构建独特的生产技术，多产业线同时布局，打开更多蓝海赛道。伴随重组3型胶原蛋白生产技术研发推进，公司将进一步推动三类械的申请。公司整体盈利能力提升，除化妆品、原料业务外，在研管线产品的上市将带来业绩接力增长。若顺利完成交易，估值压制因素褪去，公司业务有望根据大健康板块进行重估，具备较高估值提升空间，建议关注。
风险提示：消费市场持续低迷；新品推出不及预期；疫情持续反复影响线上线下销售；行业需求复苏低于预期；行业政策推进不及预期；行业竞争加剧；宏观经济下行压力加大；上市公司治理风险；重要股东大幅减持风险；大额商誉减值风险。