核心观点
本周市场回顾。第 48 周房地产板块指数强于沪深 300 指数，强于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为 0.9%。沪深 300 指数报收 3870.95，周度涨幅为2.5%；创业板指数报收 2383.32，周度涨幅 3.2%；房地产板块指数报收 3223.73，周度涨幅为 3.5%。
本周行业要闻。证监会：恢复上市房企和涉房上市公司再融资。住建部：1-10 月全国新开工改造城镇老旧小区 5.21 万个。发改委：加快推进项目建设和资金支付进度，争取形成更多实物工作量。上海银行、广发银行、光大银行、浦发银行、平安银行等为房企提供授信额度支持。深圳：11 月二手商品住宅成交为 20.5 万方（2168 套），同比上涨 0.4%。青岛：多子女家庭购买首套房，公积金贷款额度可上浮 20%。北京四批次出让 6 宗地块 3 宗触顶 2 宗溢价，杭州四批次出让 8 宗地块3 宗触顶 1 宗溢价，武汉四批次、无锡五批次地块均底价成交。长沙、厦门公布下一批次供地计划。
本周新房销售量较上周上升、二手房销售量较上周下降。第 48 周 29 大城市新房销售为 2.5 万套，较上周上升 0.5%；11 大城市二手房销售 7799 套，较上周下降10.5%；一线城市新房、二手房交易较上周分别上升 4.3%、下降 14.5%；二线城市新房、二手房交易较上周分别下降 6.2%、下降 5.4%。库存量较上周上升、库销比较上周下降。截至第 48 周，15 大城市库存为 124.2 万套，较第 47 周增加 3614 套；库销比为 15.0 个月，较第 47 周下降 0.1 个月。本周土地市场出让热度较上周上升。第 48 周 26 大城市合计成交土地 36 块。土地出让金额增加。第 48 周 26 大城市土地出让金为 370.1 亿元，较第 47 周增加 51.4 亿元。平均溢价率上升。第 48 周 26大城市土地成交平均溢价率 2.4%，较第 47 周上升 0.9 个百分点。
重点公司公告。万科大股东提请股东大会给予董事会批准配发新股数量不超过 A 股/H 股数量 20%的授权。世茂、华夏幸福、福星股份、北新路桥、天地源等公司发布筹划再融资公告，非公开发行事项尚需经董事会、股东大会审议批准，及中国证监会等监管机构核准。建发国际拟配售 4500 万股股份，净筹 8 亿港元。保利发展发行 25 亿元中票，龙湖 20 亿元、美的置业 15 亿元中债增全额增信中票落地。陆家嘴拟发行股份及现金购买上海浦东陆家嘴等相关资产。绿城中国回购部分票据。
投资建议与投资标的
本周证监会发文允许恢复上市房企和涉房上市公司再融资，内容包含恢复并购重组和再融资、保持境内外市场政策一致、应用 REITs 盘活存量资产、引入私募投资基金等，周内多家公司随即发布筹划再融资公告，但相关发行事项尚需经董事会、股东大会审议批准，及中国证监会等监管机构核准，或能缓解房企部分流动性困难。此外商业银行授信额度和民企发债融资支持范围进一步扩大，周内上海银行、广发银行、光大银行、浦发银行、平安银行等为房企提供大额意向性融资授信额度，龙湖集团和美的置业由中债增全额增信的首期中票成功落地。我们认为信贷、债券、股权融资三方面的政策能够给予房企一定的流动性支持，但仍没有脱离市场化、法治化的框架，因此实际支持金额有限。决定房企信用恢复的关键仍在于企业自身的资产价格和销售去化速度。克而瑞数据显示 11 月百强单月销售金额同比-28%，环比-1%，单月销售面积同比-34%，环比+1%。总体上房企销售以价换量更加明显，百强降幅在低前值下略有收窄。结构上央国企销售恢复速度更快，而民企销售改善程度仍有限。数据说明当前市场信心尚未完全恢复，民企销售回款仍在承压，期待后续需求端更大力度政策宽松来支持基本面的实质性好转。我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
风险提示：销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。