核心观点
本周市场回顾。第49周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-0.5%。沪深300指数报收3998.24，周度涨幅为3.3%；创业板指数报收2420.63，周度涨幅1.6%；房地产板块指数报收3313.10，周度涨幅为2.8%。
本周行业要闻。政治局会议：明年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。证监会：进一步扩大REITs试点范围，加快打造保租房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。统计局：11月CPI同比上涨1.6%，环比下降0.2%。北京、上海、重庆等城市推进房地产纾困政策。南京：部分银行未结清首套贷款，购买二套房首付比例降至四成。武汉：房交会期间买房发1万元消费券补贴。合肥：房产局联合相关部门搭建二手住房互换线上服务平台；包河区实行房票安置奖励。厦门：实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。佛山：全面取消限购。上海四批次6宗地块2宗触达中止价4宗底价出让。苏州五批次10宗地块以2宗触顶、1宗溢价、7宗底价成交，2022年五个批次集中供地总成交价942亿元。武汉五批次第一场拍卖4宗涉宅用地全部底价成交。
本周新房销售量较上周下降、二手房销售量较上周上升。第49周29大城市新房销售为2.4万套，较上周下降5.2%；11大城市二手房销售8201套，较上周上升5.2%；一线城市新房、二手房交易较上周分别下降5.5%、下降6.9%；二线城市新房、二手房交易较上周分别下降4.3%、上升7.5%。库存量、库销比较上周上升。截至第49周，15大城市库存为124.6万套，较第48周增加3618套；库销比为15.7个月，较第48周上升0.2个月。本周土地市场出让热度较上周下降。第49周26大城市合计成交土地30块。土地出让金减少。第49周26大城市土地出让金为347.0亿元，较第48周减少23.1亿元。平均溢价率下降。第49周26大城市土地成交平均溢价率2.0%，较第48周下降0.4个百分点。
重点公司公告。保利发展、中海地产、招商蛇口、绿城中国、越秀地产、龙湖集团、首开股份公布11月份经营情况。招商蛇口拟发行股份购买南油集团股权等资产并募集配套资金。碧桂园拟以每股2.70港元配售17.8亿股新股。华发股份公布非公开发行股票预案，金科股份、绿地控股、中华企业、大名城筹划定增，用于“保交楼”以及补充流动资金。格力地产拟定增收购免税集团100%股权。中交地产拟向控股股东借款不超过45亿元。华润有巢REIT上市。
投资建议与投资标的
本周新房销售量下降，二手房销售量回升，土地市场维持较低热度。证监会负责人针对REITs表示将加快打造保租房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，REITs底层资产扩围有望加速推进，如能成功落地可为优质商业资产提供良好的退出渠道。继证监会发文允许恢复上市房企和涉房上市公司并购重组及再融资以来，周内多家公司相继发布定增或资产收购并募集配套资金计划，募集资金主要用于保交楼、偿还债务和补充营运资金等，或能缓解房企部分流动性困难。结合中债增首批增信的三家民企中票成功发行、商业银行授信支持额度增加及各地对房企纾困政策的推进执行，我们认为供给端融资政策放松能够给予房企一定的流动性支持，但没有脱离市场化、法治化的框架，后续决定房企信用恢复的关键仍在于企业自身的资产价格和销售去化速度。需求端限购限贷政策持续放松，南京未结清首套贷款购买二套房首付比例降至四成，厦门和佛山对限购政策进一步优化，合肥包河区对房票安置予以奖励，有利于释放部分刚需和改善需求。市场对中央经济工作会议期待较高，实际政策支持力度仍待观察。我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
风险提示：销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。