商品住宅销售降幅扩大，基本面复苏压力犹存。近期，地产“三支箭”齐心协力，助力房企缓解流动性压力。政策端持续优化，近期武汉、南京等部分高能级城市优化调控政策，稳定市场预期，促进房地产行业平稳健康发展。1-11月全国商品住宅销售面积10.27亿平方米，同比降幅扩大至26.2%，商品住宅销售额10.42万亿，同比降幅扩大至28.4%。
新开工、施工面积累计同比降幅扩大，“保交楼”趋势向好，竣工面积累计同比降幅略有收窄。整体来看，1-11月房地产销售承压，销售回款不畅，开发商债务偿还压力犹存，拿地积极性不高，1-11月，房地产开发企业土地购置面积8455万平方米，同比下降53.8%；土地成交价款7591亿元，同比下降47.7%。销售去化不畅，民营房企大多融资渠道受限，各地推出组合政策促进“保交楼”。1-11月，全国商品住宅新开工面积8.17亿平方米，同比下滑39.5%；全国商品住宅施工面积63.39亿平方米，同比下滑6.7%；全国商品住宅竣工面积4.04亿平方米，同比下滑18.4%。
房地产开发投资完成额累计同比降幅扩大至9.8%，房企到位资金持续走弱。房地产开发投资完成额累计同比4月由正转负后，降幅持续扩大，1-11月，房地产开发投资完成额12.39万亿，同比下降9.8%。融资端到位资金累计同比降幅扩大，1-11月，房地产开发企业到位资金13.63万亿，同比下滑25.7%；其中，国内贷款15823亿元，下降26.9%；利用外资66亿元，下降26.6%；自筹资金48994亿元，下降17.5%；定金及预收款44601亿元，下降33.6%；个人按揭贷款21870亿元，下降26.2%。
投资建议：第三支箭为A股房地产注入融资活力，加之政策预期转好，“第一支箭”和“第二支箭”有望进一步推进，但“新老划断”、“后进先出”等准则介入，项目端盘活仍需多方沟通协同。“第一支箭”和“第二支箭”对于国央企和优质民企增益显著，而“第三支箭”对于其他民企融资弹性较大，同时避免了直接加债务杠杆进行再融资和并购重组等形式。A股房地产企业利好，优质房企新增再融资渠道，出险房企亦可补充流动性应对刚兑并完成保交楼；港股房地产情绪面波及短期行情，境外再融资持续畅通。建议关注：新城控股（601155.SH）、中交地产（000736.SZ）、金地集团（600383.SH）、滨江集团（002244.SZ）、建发股份（600153.SH）、华发股份（600325.SH）等。
风险提示：地产政策调控效果不及预期；房地产销售不及预期；房地产竣工项目不及预期风险