每周一谈:房企出售物企将推升其“独立性”
旭辉控股出售其持有的所有旭辉永升股份
12月12日,旭辉控股发布公告称,拟出售其持有的所有旭辉永升服务股份,约占已发行股本总额的23.26%,已正式邀请潜在投标人参与竞投。截至2022年中,公司实控人为林中、林峰及林伟先生,持有的股份数约占52.76%,其中Spectron由旭辉控股间接全资持有,而旭辉控股实控人亦为林中、林峰及林伟先生。
12月15日,控股股东Elite Force同意出售其持有的旭辉永升服务9000万股股份,约占已发行股本总额的5.15%,配售价为每股4.85港元,共筹集4.37亿港元。出售旭辉永升服务,物业公司并非“弃子”,旭辉控股及Elite Force出售其持有的所有及部分旭辉永升服务股份后,林中、林峰及林伟先生仍为公司的重要股东,而第一大股东或将易主。
截至2022年中,旭辉永升服务在管的来自第三方开发的面积已达82.8%,远超其管理的来自关联方旭辉集团开发的面积。从业务收入来看,来自于第三方开发的物业管理收入占比达72.8%。目前,物业企业的健康发展其中之一为降低关联地产公司的业务占比,未来,独立化发展的物企收益确定性仍在。
除旭辉永升服务外,金科服务、德信服务、奥园健康及雅生活股权亦遭出售。我们认为,物企股权遭出售原因主要为缓解房企债务危机,而并非其基本面发生了变化。出售物管公司股权反哺地产虽为房企的惯用手段,但从另一角度而言,目前物企高确定性现金流的属性未变,物企作为房企旗下的优质资产,更易找到买家,而出售物企股份,从长远来看反而推升了物企的独立性。
数据追踪(12月12日-12月16日):
资金及交易追踪:
沪(深)股通:A股物业公司中仅招商积余在沪(深)股通中有持股,截至2022年12月16日,持有865.58万股,较上周上涨19.1%,持股市值1.42亿元。
港股通:港股中港股通持股共18家(剔除停牌物企),自2022年12月12日至12月16日,增幅最大的是雅生活服务,本周增幅14.98%。降幅最大的是卓越商企服务,降4.73%。持股比例最高为保利物业,为59.54%。持股数量最多为融创服务,为5.41亿股。
投资策略:我们认为目前物业板块已进入最佳配置期,头部物企规模将持续扩大,物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余,关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务,关注高弹性标的碧桂园服务。
风险提示:房企资金链紧张拖累物企,关联方应收账款及其他应收款坏账风险,外拓增速不及预期。