核心观点
统计局公布2022年11月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为10071万平米/9816亿元/9918亿元/7910万平米，同比增速分别为-33.3%/-32.2%/-19.9%/-50.8%，前值-23.2%/-23.7%/-16.0%/-35.1%。
11月销售降幅扩大，基本面仍存在惯性下行压力。11月销售面积同比增速下滑10.1
个百分点，销售金额下滑8.5个百分点，单月增速均创下半年新低；销售均价为9,747元/平方米，环比增长0.6%，随着新一轮降价在多个城市广泛开展，预计后续销售均价仍会有下降压力。11月以来各地需求端政策继续加码，但由于全国范围内疫情多点散发的影响，以及居民对收入预期和房价预期转弱，政策效果尚未完全显现，销售仍处于惯性下行阶段。
新开工维持大幅度下滑，房地产投资继续走弱。11月新开工面积同比下降50.8%，前值为-35.1%，从绝对规模来看为全年新低（不考虑1-2月春节假期影响）。新开工持续低迷受到销售持续下行、流动性紧张及前期拿地不足等多方面影响。考虑到当前销售降幅仍在走阔，11月的融资支持政策均涉及保交楼资金推进措施，预计年底保交楼力度仍大，新开工走弱趋势不会改变。11月房地产投资同比下滑19.9%，降幅扩大。当前房企资金面仍在收紧土地购置和新开工跌幅均在加深，保交楼的建安投资尚不足以支撑房地产投资的改善，投资完成额仍将处于探底过程中。
到位资金尚未改善，同比降幅再度扩大。资金面来看，11月份房地产企业到位资金10,833亿，同比增速-35.4%，前值为-26.0%。分项来看，尽管11月融资政策宽松密集出台，但国内贷款和自筹资金项（包含债券、非标融资）仍出现较大下滑，实际落地效果仍需观察。需求端销售回款对房企资金面仍在持续拖累。在销售端未见明显改善的局面下，我们认为房企资金面仍将持续承压。
行业集中度总体维持下降趋势，百强房企销售弱于行业平均。2022年1-11月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为-35.6%、-44.4%、-52.5%和-43.4%。1-11月TOP10销售集中度为22.8%，前值22.6%，全年来看集中度进一步下降难以避免。
投资建议与投资标的
本月行业主要指标降幅进一步扩大，基本面仍存在惯性下滑的压力。11月融资端宽松政策密集出台，央行、银保监会发布“金融16条”，多部门发文允许银行保函置换部分预售监管资金，证监会恢复房企股权再融资、中债增增信民营房企发债、银行提供大额授信额度等支持政策叠加释放，能够缓解房企部分流动性压力，推动“保交楼”在项目层面更快形成实物工作量，从到位资金情况来看落地效果仍待持续显现。我们认为市场化法治化原则下的纾困本身不创造信用，后续决定企业信用修复的关键是资产价格和销售去化速度。需求端政策亦在继续加码，认房认贷等政策放松进一步扩大至杭州、成都等核心城市，但由于当前居民对收入预期和房价预期转弱，疫情形势仍存在不确定性，房企在购房者端的信用也未完全修复，短期内销售惯性下行或会持续。结合刘鹤副总理明确房地产行业是国民经济支柱的表述，未来供需两端仍有可能出台新的宽松政策，从而推动基本面缓慢复苏。预计企业间分化仍将加剧，我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
风险提示
地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。