每周一谈： 11 月销售投资跌幅扩大 聚焦政策空间
11 月商品房销售单月同比跌幅持续扩大， 商品房销售额及销售面积分别为11.86 万亿、 12.13 亿平方米，累计同比分别为-26.6%、 -23.3%，较上月下降0.6pct、下降 1pct。销售额及销售面积单月同比分别为-32.2%、 -33.3%，较上月跌幅扩大 8.5pct、 10pct。疫情影响与销售市场相对弱势背景下，购房者在年内对于年内置业仍存观望情绪，因而商品房销售持续承压；但从边际展望，供给端政策持续放松，疫情影响不确定性将逐步减弱，销售复苏的基础日渐坚实。
融资端开发资金来源单月同比跌幅扩大， 房地产开发资金来源 11 月累计同比增速-25.7%，较上月减少 1pct，单月同比增速-35.4%，较上月跌幅扩大9.4pct。从资金来源构成来看， 11 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-30.5%、 -38.8%、 -30.4%、 -41.8%，较上月分别减少 12.2pct、减少 18.1pct、增加 0.6pct、减少 10.4pct。
新开工、施工、竣工面积单月同比增速均走弱， 11 月新开工面积累计同比增速-38.9%，施工面积同比增速-6.5%，竣工面积同比增速-19%，分别较上月减少 1.1pct、减少 0.8pct、减少 0.3pct。月度口径来看，新开工面积同比增速-50.8%、施工面积同比增速-52.6%、竣工面积同比增速-20.2%，分别较上月减少 15.7pct，减少 20pct，减少 10.8pct。
投资端持续下行， 房地产开发投资完成额 11 月累计同比增速-9.8%，较上月下降 1pct，单月同比增速-19.9%，较上月减少 3.9pct。一方面土地市场成交减弱滞后效应开始在土地购置费端显现，另一方面 11 月施工端承压，最终导致投资端同比增速进一步下行。
11 月行业相关数据单月同比口径均较 10 月下行，部分指标出现较大幅度减弱，整体来看当前仍是竣工>销售>投资/开工的强弱关系。部分指标环比有弱改善，但考虑到地产季节效应较显著，边际修复仍不改基本面同比弱势的现状判断尽管数据同比口径进一步下探，但从市场定价反馈来看，这一数据并未造成显著地产指数下探，我们认为主要原因有三：
市场对基本面弱势已有较充足的预期， 由于统计局数据口径包括部分保障性住房，这一数据口径表现一向优于第三方统计的房企销售数据或城市高频数据，当前统计局数据走弱未超出其他数据反馈的悲观情景预期；
11 月数据走弱一定程度来源于疫情短期冲击，这一影响在未来将持续减弱；
市场交易主线聚焦政策博弈，另有小部分展望了 2023 年的基本面复苏， 11月与 12 月的政策环境有根本性差异， 2022 与 2023 年在稳增长、疫情管控的举措也有差别，这一背景下， 11 月基本面表现并不能充分反映行业的未来。综上，尽管统计局数据表现不佳，但并未对地产指数走势造成过大冲击。在行业的新变化下，未来首选仍聚焦政策变化、其次为融资端及房企端变化、再次聚焦 2023 年二季度基本面变动。
数据追踪（12 月 5 日-12 月 11 日）：
新房市场： 30 城成交面积单周及累计同比分别为-3pct、 -28pct，一线城市+17pct， -23pct，二线城市-11pct， -26pct，三线城市-1pct， -36pct。
二手房市场： 13 城二手房成交面积单周同比+12pct，累计同比-8pct。
土地市场： 100 城土地供应建筑面积累计同比-8pct，成交建筑面积累计同比-9pct，成交金额累计同比-29pct，土地成交溢价率为 2.44%。
城市行情环比： 北京（+57pct），上海（-6pct），广州（+79pct），深圳（+5pct），南京（-5pct），杭州（-8pct），武汉（+62pct）。
投资策略： 建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科 A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。同时关注民企风险化解机会，代建行业推荐龙头绿城管理控股。
风险提示： 销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约