本周市场回顾。第50周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.4%。沪深300指数报收3954.23，周度涨幅为-1.1%；创业板指数报收2373.72，周度涨幅-1.9%；房地产板块指数报收3230.79，周度涨幅为-2.5%。
本周行业要闻。中央经济工作会议：防范化解重大金融风险，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。中共中央、国务院发布《扩大内需战略规划纲要》。刘鹤副总理：房地产是国民经济的支柱产业。国家统计局：1-11月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积累计增速-23.3%/-26.6%/-9.8%/-38.9%。中财办韩文秀：要消除房地产多年来高负债、高杠杆、高周转发展模式的弊端。北京恢复团队旅游、进出京跨省团队旅游及“机票+酒店”业务；1-11月北京房地产开发投资同比增长0.4%，销售面积同比下降4.3%。杭州：公积金贷款执行“认房不认贷”。厦门：商住地基准地价平均调整0.29%。兰州：取消限售，5年期以上首套房贷款利率4.0%。广州、成都、重庆新一批次集中土地出让完成。
本周新房销售量较上周上升、二手房销售量较上周下降。第50周29大城市新房销售为2.6万套，较上周上升7.8%；11大城市二手房销售8108套，较上周下降1.1%；一线城市新房、二手房交易较上周分别上升7.8%、下降7.5%；二线城市新房、二手房交易较上周分别上升8.1%、上升4.9%。库存量、库销比较上周上升。截至第50周，15大城市库存为125.0万套，较第49周增加4000套；库销比为15.8个月，较第49周上升0.1个月。本周土地市场出让热度较上周上升。第50周26大城市合计成交土地31块。土地出让金增加。第50周26大城市土地出让金为369.8亿元，较第49周增加22.8亿元。平均溢价率下降。第50周26大城市土地成交平均溢价率1.4%，较第49周下降0.6个百分点。
重点公司公告。华润置地、新城控股、华侨城公布11月份经营情况。旭辉集团拟出售旭辉永升服务23.26%股份。招商蛇口、陆家嘴公布资产收购及定增募集配套资预案。招商蛇口36.4亿元公司债票面利率确定为2.40%和2.80%。万科赎回“21万科01”19亿元公司债。西藏城投拟定增募资。大悦城拟发行15亿元公司债。中交地产拟发行不超过10亿元公司债。中国铁建拟引入投资者增资，实行市场化债转股。金科股份截至11月末到期未支付债务90.9亿元。
投资建议与投资标的
中央经济工作会议有关房地产的表述主要在扩大国内需求和防范化解重大风险两个章节。扩大内需是明年最重要的经济工作，其中支持住房改善被放到促消费的首要位置，可以期待需求端会出台更多政策刺激改善型需求，限购限贷放松或进一步扩大至中高能级城市。在防范化解重大风险章节，会议明确了行业短期内亟需解决的问题，依次强调保交楼、满足行业合理融资需求、防范化解优质头部房企风险、坚决依法打击违法犯罪行为、因城施策及长租房市场建设等工作，房住不炒的长期指导方向不变，基本符合市场预期。保交楼再次被强调，近期政策在存量债务展期、新增贷款及配套融资、股权再融资等方面为保交楼提供了多项支持，目的在于形成实物投资量，并尽力化解风险，但没有突破市场化、法治化的原则。会议首次提到防范化解优质头部房企风险，具体范围、实施路径仍需继续观察。坚决依法打击违法犯罪保证了保交楼、融资支持等纾困工作有效推进。总体来看，行业的现状、问题和长期发展方向已经比较明确，结合中财办副主任韩文秀关于消除行业多年来高负债、高杠杆、高周转发展模式弊端的表述，我们认为在解决路径上不会采用加剧房企高杠杆、高周转的方式。期待供需两侧继续发力，推动行业基本面缓慢修复。我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。