每周一谈： 销售组成初探：影响购买力的三要素
近期销售基本面：疫情冲击波及一线城市销售
30 城高频数据显示，近期商品房销售持续承压，环比同比指数均进入下行。至 12 月 24 日（周六），当周 30 城销售面积单周同比-44.19%，较上周减少16.35 个 pct， 单周环比-7.93%，较上周提升 0.72 个 pct，高频数据承压。
一线城市近期销售走弱，疫情影响显现。 截止至 12 月 24 日， 30 城中一二三线城市销售面积单周同比增速分别为-52.8%、 -45.5%、 -26.5%，较上周减少24.4、 7.3、 26.4 个 pct，近期一线城市销售受疫情影响出现较快下行。
从近期商品房销售表现，我们可以发现疫情对销售存在着较大冲击，即支付能力及意愿的影响；依循这一路径回溯， 从购买力的角度观察，可以帮助我们更有层次的理解销售的变动,即需求、意愿与支付能力，其中：
需求是一切的原点，也是最大的销售基数，同时决定了销售规模的上限。
支付能力是需求转化为销售的通道，决定了销售规模的下限。
意愿是需求的放大器，同时影响着商品房销售的在不同跨度周期上的波动。三者的关系互相影响但又相互独立，明确彼此的关系，可更好理解销售变动：
需求具备较强韧性，会滞后但少有缺席， 需求受意愿与支付能力影响所产生的波谷会最终形成日后高增的上行周期。
支付能力对需求兑现影响多呈现为短期波动。
置业意愿具备影响长周期的能力。
回顾 2022 年销售表现， 我们可以将销售变动依据主要影响因素划分为六阶段：
阶段一（21 年 7 月-21 年 10 月），支付能力下行，影响需求释放；
阶段二（21 年 11 月-22 年 3 月），需求消退+置业意愿减弱，“房住不炒”成为共识，棚改类需求及投资类需求退潮，市场下行压制置业意愿；
阶段三（22 年 4 月-22 年 6 月），支付能力+置业意愿提升，“因城施策”加速，首付比例及贷款利率降低，部分需求释放，政策扶持下置业意愿改善；
阶段四（22 年 6 月-22 年 7 月），置业意愿减弱，交付风险导致意愿再减弱；
阶段五（21 年 8 月-22 年 9 月），支付能力+置业意愿改善，得益于“保交楼” +因城施策持续宽松；
阶段六（21 年 10 月-22 年 11 月），支付能力+置业意愿减弱，疫情冲击。基于 2022 年展望 2023 年销售，从三要素的角度思考，全年销售保有一定支撑：
需求有弹性： 受 22 年支付能力弱与低置业意愿影响，真实需求有积累，存在滞后释放空间，投资需求的扣减已在 22 年释放， 23 年进一步下探空间有限；
支付能力将持续改善： 疫情影响冲击终将减弱，政策保持持续宽松；
购房意愿有支撑： 经历 2022 年一年缓冲，购房者置业意愿的新平衡点将逐步形成，伴随着需求逐步释放、支付能力回升，购房意愿有支撑；
关注风险：销售方向不悲观，但需把控节奏，主要在于疫情冲击持续时间。数据追踪（12 月 12 日-12 月 18 日）：
新房市场： 30 城成交面积单周及累计同比分别为-31pct、 -28pct，一线城市-37pct， -23pct，二线城市-38pct， -27pct，三线城市-4pct， -36pct。
二手房市场： 13 城二手房成交面积单周同比-6pct，累计同比-8pct。
土地市场： 100 城土地供应建筑面积累计同比-7pct，成交建筑面积累计同比-10pct，成交金额累计同比-29pct，土地成交溢价率为 0.75%。
城市行情环比： 北京（-54pct），上海（-12pct），广州（-4pct），深圳（-11pct），南京（-15pct），杭州（-35pct），武汉（+14pct）。
投资策略： 建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科 A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。同时关注民企风险化解机会，代建行业推荐龙头绿城管理控股。
风险提示： 销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。