本周市场回顾。第1周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为1.1%。沪深300指数报收3980.89，周度涨幅为2.8%；创业板指数报收2422.14，周度涨幅3.2%；房地产板块指数报收3111.19，周度涨幅为3.9%。
本周行业要闻。央行、银保监会：建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。住建部部长倪虹：大力支持首套房，合理支持二套房，原则上不支持购买三套以上住房。银保监会主席郭树清：努力促进房地产与金融正常循环，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点，逐步推动房地产业向新发展模式过渡。央行：落实金融16条措施，支持房地产市场发展。财政部：坚持中央不救助原则，建立市场化、法治化的债务违约处置机制。东莞：全域首套首付降至2成。深圳：推广“顺位抵押”等二手房“带押过户”模式。上海：延长房产税试点暂行办法有效期。成都：2022年新房、二手房成交套数分别同比减少25%、增加200%。重庆发布27条房地产新政。河南：取消房地产过热时期的限制性政策。
本周新房销售量均较上周下降，二手房较上周上升。第1周44大城市新房销售为3.1万套，较上周下降23.0%；21大城市二手房销售12,595套，较上周上升4.4%；一线城市新房、二手房交易较上周分别上升13.6%、下降31.7%；二线城市新房、二手房交易较上周分别下降25.5%、上升17.8%。库存量、库销比较上周下降。截至第1周，20大城市库存为118.3万套，较上周减少0.7万套；库销比为16.7个月，较上周减少1.3个月。本周土地市场出让热度较上周下降。第1周36大城市合计成交土地4块。土地出让金增加。第1周36大城市土地出让金为25.85亿元，较上周减少790.70亿元。平均溢价率下降。第1周36大城市土地成交平均溢价率0%，较上周下降1.2个百分点。
重点公司公告。保利发展、招商蛇口披露2022年度业绩预告。多家公司披露2022年12月经营快报。中南建设、新黄浦等公司发布非公开发行A股股票预案。建发股份拟收购红星美凯龙不超过30%股份。华发股份拟以总对价35.8亿元收购深圳融华置地剩余51%股权及债权。新大正拟以7.88亿元收购沧恒投资80%股权。
本周新房及二手房销售市场尚无明显好转。央行、银保监会发布首套房贷利率动态调整机制，延续了2022年9月29日政策，70城中满足连续3个月新房价格同环比均下降条件的城市从9月底的23个扩大至目前的38个，此外本次政策进一步明确符合条件的城市放宽首套房贷利率下限后，若后续评估期内新房价格同环比连续3个月上涨，自下一季度起恢复原房贷利率下限，我们预计会有更多城市打开首套房贷利率下限。从实操来看，上一轮政策中符合条件城市首套房贷利率普遍下调至即LPR下浮40-50bp，而二套房贷利率总体维持LPR+60bp不变。结合住建部部长倪虹发言中强调精准施策，支持首套房及以旧换新、以小换大、多孩家庭等需求，不给投机炒房者重新入市留有空间等表述，我们认为政策思路是在“房住不炒”底线之上，尽可能释放此前被抑制的合理住房需求，但并非不计代价刺激炒房或“大水漫灌”。地方因城施策方面，2022年下半年以来二线及以下城市政策放松幅度明显，近期东莞全域首套房首付降至2成，总体而言中低能级城市政策进一步宽松的空间相对有限，我们预计2023年或可期待强二线甚至一线城市迎来核心限购限贷等政策进一步适度放松，但在“房住不炒”、精准施策等原则下，通过拉升高能级城市房价刺激需求的逻辑将难以获得支持。我们认为需求端复苏的节奏仍需观察，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。