投资要点
上周（2023.1.9-2023.1.13，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅-1.65%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别+2.35%，+1.22%，超额收益分别为-4.00%、-2.87%。
房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：上周60城新房成交面积393.2万平，环比+18.9%，同比-12.2%；2023年1月1日-1月13日累计成交657.35万平，同比-10.0%。2023年累计成交657.35万平，同比-10.0%。上周20城二手房成交面积159.4万平，环比+34.3%，同比+10.9%；2023年1月1日-1月13日累计成交272.9万平，同比+11.8%。2023年累计成交272.89万平，同比+11.8%。上周16城新房累计库存9600.3万平，环比-1.0%，同比+2.2%。上周16城新房累计库存9549万平，环比-0.54%，同比+1.48%。16城新房去化周期为13.3个月，环比变动-0.5个月，同比变动+3.4个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为11.3个月、13.2个月、65.5个月，环比分别变动-0.2个月、-0.8个月、+2.3个月。
（2）土地市场：2023年1月9日-2023年1月15日百城土地成交建筑面积1250.1万方，环比-27.1%，同比-24.9%；供应土地建筑面积环比-61.0%，同比-30.1%；百城土地成交建筑面积环比-27.1%，同比-24.9%；成交楼面价环比+23.6%、同比+28.8%；土地溢价率环比-2.8pct，同比-0.6pct。
重点数据与政策：（1）根据央行、银保监会1月10日消息，近日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会。
（2）各地继续推出相关放松政策。安徽亳州1月10日提出多子女家庭购新房首次申请公积金贷款额度可上浮10万元；大连1月10日出台政策多孩家庭首套房住房公积金最高可贷100万元；武汉市1月11日出台二手房交易新举措，推行二手房“带押过户，1月13日提出取消二环外限购措施，热点城市加速调整楼市“四限”政策；长沙市提出二孩及以上家庭增加一套购房指标；台州市公积金阶段性支持政策继续实施，三孩家庭最高可贷120万元。
周观点：行业最艰难时刻很快将过去，近日央行和银保监会召开信贷工作座谈会，重点提及“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”等方面，再次明确对优质房企的支持。近期高频销售数据有所转暖，主要受到疫情冲击后的集中销售和网签影响，但预判拐点出现为时尚早，后续仍需要供需两端的持续性政策支持。随着销售回暖预期显现，行业逻辑已开始从困境反转向销售复苏转变，建议当前时点均衡配置央国企和民企开发商，同时建议关注物业板块的投资机会。1）房地产开发板块，我们推荐保利发展、新城控股、华发股份、滨江集团；2）物业管理板块，推荐华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、新城悦服务。
风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。