核心观点
本周市场回顾。第2周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-4.0%。沪深300指数报收4074.38，周度涨幅为2.3%；创业板指数报收2493.13，周度涨幅2.9%；房地产板块指数报收3059.79，周度涨幅为-1.7%。
本周行业要闻。央行发布2022年社融数据。央行：要完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，研究推出多种结构性工具。银保监会：努力促进金融与房地产正常循环。北京：2022年二手房成交约14.24万套，同比下降26.3%。深圳：印发保障性租赁住房项目认定办法，支持重大商业项目开业。长沙：二孩及以上家庭拟增加1套购房指标。济南：三孩家庭首套房公积金最高可贷100万元。武汉：推行二手房“带押过户”。宁波：2022年第四批次地块2宗触顶，1宗底价成交，3宗中止出让。合肥：2023年计划供应超6000亩宅地。
本周新房和二手房销售量均较上周上升。第2周44大城市新房销售为3.7万套，较上周上升18.5%；21大城市二手房销售17,251套，较上周上升37.0%；一线城市新房、二手房交易较上周分别上升5.7%、上升59.3%；二线城市新房、二手房交易较上周分别下降4.4%、上升30.9%。库存量、库销比较上周下降。截至第2周，20大城市库存为117.7万套，较上周减少0.6万套；库销比为16.2个月，较上周减少0.5个月。本周土地市场出让热度较上周增加。第2周36大城市合计成交土地3块。土地出让金增加。第2周36大城市土地出让金为49.6亿元，较上周增加23.75亿元。平均溢价率上升。第2周36大城市土地成交平均溢价率10.1%，较上周上升10.1个百分点。
重点公司公告。多家公司披露2022年12月经营快报。华润置地拟发行100亿元公司债。碧桂园已回购2.18亿美元2023年1月到期4.75%优先票据。天地源拟定增2.59亿股，不超过发行前公司总股本的30%，募资总额不超过12.5亿元。雅居乐以先旧后新方式，按配售价每股2.25港元配售2.195亿股现有股份。
投资建议与投资标的
本周央行围绕改善优质房企资产负债表计划的供给端政策支持方向进行了重点表态，包括聚焦优质房企推动“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”等四项行动，完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，以及研究推出多种结构性工具等。新方案在保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划、民企债券融资支持工具等结构性工具上发力，根据新华社相关报道，具体包括加快新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划，设立1000亿元住房租赁贷款支持计划、支持试点市场化批量收购存量住房，以及推动存量融资合理展期、在新增融资上给予支持等。我们认为政策思路是通过供给端结构性工具遏制违约风险蔓延，在市场化、法治化原则下推动风险缓释，并引导预期提升。需求端来看，得益于此前受疫情压制的需求递延释放，本周新房及二手房成交边际回暖，但同比来看未见明显起色。12月社融数据显示，疫情拖累下居民部门单月新增中长期贷款同比下滑约47.6%；根据统计局发布的70城房价指数，12月仅一线城市房价呈现企稳趋势，二三线城市新房价格指数仍在下探，同时房价同/环比下降城市数量仍在增多，表明基本面惯性下滑的压力仍在。结合此前住建部部长倪虹发言中强调精准施策、不给投机炒房者重新入市留有空间等表述，我们认为需求端宽松政策仍将在“房住不炒”底线之上精准释放合理需求，而不会不计代价“大水漫灌”。基本面复苏和预期兑现的节奏仍需观察，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。