统计局公布2022年12月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为14587万平米/14660亿元/9032亿元/8955万平米，同比增速分别为-31.5%/-27.7%/-12.2%/-44.3%，前值-33.3%/-32.2%/-19.9%/-50.8%。2022年全年房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为135837万平米/133308亿元/132895亿元/120587万平米，同比增速分别为-24.3%/-26.7%/-10.0%/-39.4%。
12月销售无明显改善，全年市场显著下行。12月销售降幅边际收窄，但基本面惯性下滑压力不减。12月销售受疫情影响较为严重，居民到访量环比显著下降，房企年底推盘冲量的积极性不高，销售面积、金额均保持较大降幅，全年市场显著下行。商品房待售面积维持增长，去化周期进一步拉长。12月销售均价有所上涨主要归功于结构变化，高能级城市销售占比提高所致。我们认为需求端宽松政策将在“房住不炒”底线之上精准释放合理需求，基本面复苏节奏仍需观察。
新开工维持较大降幅，房地产投资全年下滑1成。12月新开工维持大幅度下滑，受到销售持续下行、流动性紧张下竣工的挤出效应、前期拿地不足、疫情影响等多方面因素共同作用。当前压制新开工的各项条件尚未出现变化，而2022Q1基数不低，我们判断短期内新开工面积难以出现较大改善。房地产投资单月降幅较11月有所收窄，主要是较低前值和保交楼推动下建安投资的支撑，但考虑到当前房企在销售和融资仍面临较大资金压力，土地购置和新开工均维持较大降幅，我们认为投资完成额仍将处于探底过程中。
资金面边际改善，销售回款仍是主要拖累。资金面来看，12月份房地产企业到位资金12,666亿，同比增速-28.7%，前值为-35.4%。分项来看，国内贷款在保交楼专项贷和房企信贷支持下改善明显，但需注意低前值的作用。需求侧销售回款对房企资金面仍在持续拖累，但从结构上看个人按揭有所改善，部分城市下调首付比和首套房贷利率起到一定效果。
行业集中度下降，百强房企销售弱于行业平均。2022年全年TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为-33.2%、-41.5%、-53.3%和-43.6%。2022年全年TOP10房企销售集中度为22.8%，较2021年明显下降。
本月行业主要指标降幅有所收窄，但改善程度有限，基本面惯性下滑的压力仍在。12月中央经济工作会议定调要集中精力化解地产风险，房住不炒的长期指导方向不变，供需两端政策随后均进一步发力。供给侧融资支持政策延续，监管机构积极表态，央行围绕聚焦优质房企推动“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”等四项行动，研究推出支持保交楼、住房租赁和民企债权融资的结构性工具。供给端的政策思路是遏制风险蔓延，在市场化、法治化原则下推动风险缓释，并引导预期提升。需求端政策持续宽松，成都、南京、东莞等城市出台新一轮限购限贷优化政策，央行、银保监会发布首套房贷利率动态调整机制，目前二线及以下城市政策放松幅度明显，2023年或可期待更高能级城市核心政策的适度放松。结合住建部部长倪虹发言中强调精准施策、不给投机炒房者重新入市留有空间等表述，我们认为需求端的政策思路是在“房住不炒”底线之上精准释放合理需求。基本面复苏和预期兑现的节奏仍需观察，我们看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。风险提示
地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。