本周市场回顾。第3-4周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.9%。沪深300指数报收4181.53，周度涨幅为2.6%；创业板指数报收2585.96，周度涨幅3.7%；房地产板块指数报收3082.99，周度涨幅为0.8%。
本周行业要闻。统计局发布2022年GDP数据。国务院副总理刘鹤：处理好房地产业系统性风险和道德风险的关系。住建部：以增信心、防风险、促转型为主线，因城施策、精准施策，不能出现新的交楼风险。银保监会：坚持“房住不炒”，落实好“金融十六条”，“因城施策”实施差别化信贷政策，满足刚性和改善性住房需求。发改委：支持住房改善等消费。财政部、税务总局：个税优惠政策2023年继续执行。辽宁：鼓励二手房交易与新房销售享受同等补贴支持政策。郑州：首套房贷利率降至3.8%。广东：增强房地产政策的精准性、协调性，引导房企转变过去“三高”发展模式。浙江：多跨协同推进二手房交易“带押过户”。长沙：符合条件人才落户并缴税后可在限购区域获购房资格。济南：限购区域内已有3套及以上住房的，可“卖1买1”。深圳：拟推共有产权住房，实行产权封闭流转。
春节双周新房和二手房销售量较第2周均下降。第3-4周44大城市新房销售为2.6万套，较第2周下降28.9%；21大城市二手房销售10,498套，较第2周下降39.1%；一线城市新房、二手房交易较第2周分别下降43.5%、下降46.2%；二线城市新房、二手房交易较第2周分别下降35.5%、下降38.3%。库存量较第2周下降、库销比较第2周上升。截至第4周，20大城市库存为117.0万套，较第2周减少0.7万套；库销比为16.5个月，较第2周增加0.3个月。本周土地市场出让热度较第2周上升。第3-4周36大城市合计成交土地22块。土地出让金增加。2023年第3-4周36大城市土地出让金98.9亿元，较第2周增加49.3亿元。平均溢价率下降。第3-4周36大城市土地成交平均溢价率0.8%，较第2周下降9.3个百分点。
重点公司公告。华发股份等公司发布2022年度业绩预告。大悦城地产、华侨城A等公司发布2022年经营简报。建发股份拟以62.86亿元现金收购美凯龙29.95%的股份。万科、建行成立100亿建万住房租赁基金，主要投资万科旗下存量资产。保利发展非公开发行8.19亿股获保利集团同意。
春节双周新房成交备案数据仍呈边际下行，克尔瑞40个重点城市春节周成交量同比亦下降14%，17个重点城市项目案场认购面积同比下降72%，仅北京、成都等热点城市同比涨幅明显，新房市场仍维持惯性下滑趋势，一方面房企推盘供货意愿和信心不足，另一方面反映节前宽松政策对需求端提振效果并不明显；二手房市场有所回暖，春节期间贝壳50城带看量较2022年提升28%，成交量提升57%，但重点城市挂牌量攀升之下二手房价或仍承压。总体而言购房信心修复以及基本面复苏的实际进程仍较弱。尽管市场对于政策突破原有框架的预期较强，但结合住建部部长倪虹发言中强调需求端政策“精准支持刚性和改善性住房需求”、“严控投机炒房”，同时供给端“抓两头、带中间”、“‘慢撒气’化解风险”，以及“不能出现新的交楼风险”等表述，我们认为政策底线较为明确，即需求端坚持“房住不炒”，同时供给端维持市场化、法治化原则。换言之，供需两端的政策逻辑是风险缓释而非“大水漫灌”，不会以产生新的风险为代价去解决当前问题。我们认为基本面弱复苏的趋势仍将延续，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。