REITs是对不动产的收益权进行交易，我国公募REITs试点稳步推进，全球REITs市值正在快速扩张。从全球范围来看，REITs在不同市场展现出不尽相同的收益风险特征，资本利得与分红收益比例较股票均衡长期收益表现较中短期更好。
对不同市场进行估值比较分析，REITs形式上市估值优于上市公司形式，境外市场投资者对中国内地资产收益率要求更高。国际市场REITs市值正在快速扩张，底层资产类型丰富。我们通过选取香港、新加坡、美国等市场上市的持有型物业上市公司及REITs，进行估值比较分析后得到如下结论：（1）对于资产持有人而言REITs形式上市估值优于上市公司形式；（2）国际市场不同类型资产REITs收益率要求差异较大，境外投资者对中国内地资产收益率要求较平均更高，公募REITs将为内地资产提供更优上市渠道；（3）2000年以来美国权益型REITs估值呈整体上升趋势，估值中枢在15-20倍P/FFO之间，住宅、基础设施、工业、仓储类型REITs的估值高于平均。
我国公募REITs整体估值较国际市场更高，以资本利得为主的收益表现优秀。公募REITs底层资产具有成熟的经营模式和市场化运营能力，首批上市产品预测可供分配金额的实现度较高。经营权类REITs由于剩余期限不同，分派率差异较大，内部收益率是衡量其收益水平更合理的指标。产权类REITs截至2022年底市价较净资产平均溢价31.2%，平均股息率为2.4%，均优于国际市场可比类型REITs。以股价/可供分配金额观测产权类REITs的估值变化，其上市以来估值倍数迅速提升，22年维持在30-35倍的较高水平。高估值推动上市REITs价格上涨，已上市产品截至2022年底价格涨幅的算术平均值为15.1%，资本利得占据REITs全收益的90%。新发REITs的认购热度持续提升，机构投资者占主导地位。
公募REITs常态化发行主线确立，首批项目扩募进入实施阶段，底层资产有望继续扩围。我国基础设施投资存量规模较大，与美国市场相比REITs发展尚处于起步阶段，发展空间广阔。REITs后续发展的三条线索：（1）在常态化发行的政策推动下，REITs上新速度加快；（2）首批项目扩募进入实施阶段，扩募后基金收益水平提升；（3）政策释放积极信号，底层资产类型有望继续扩围。
REITs价值体现为持续运营过程中通过底层资产赚取现金流的能力，看好底层资产收益稳定、管理团队运营成熟的REITs长期内赢得优秀的收益表现，同时关联方存量资产丰富且优质的REITs有望通过扩募提升投资价值。公募REITs的高估值或与较强股性相关，原因在于产权类REITs能够受益于底层资产增值获得超额投资收益，需注意增值收益的实现应取决于底层资产的质量和管理运营的能力。从已有REITs的扩募情况来看，新购入资产能够提升基金整体收益率，为原份额持有人创造价值，同时为管理团队提供正向激励，看好潜在扩募资产丰富的存量REITs。
公募REITs打通了不同业态不动产的投融管退全过程，利好不动产企业盘活优质存量资产。对于运营成熟、提升潜力中等的不动产资产，REITs提供了优质出表通道，有助于企业释放资金占用压力。发行人通常作为REITs资产的运营方，通过长时间运营稳步提升底层资产价值，进而提升REITs价格，形成管理团队在资本市场的信用，放大企业轻资产运营优势。短期内REITs市场资金流向物流仓储、产业园区、保租房等泛基础设施资产，中长期来看底层资产或向市场化长租房和商业不动产等扩容，存量资产丰富、质素较高、管理能力优异的房地产企业有望进一步分享REITs发展红利。
风险提示
现金流分派率不及预期。整体估值波动风险。扩募存在不确定性。