地产链最艰难阶段已过，政策转向后关注基本面修复。地产基本面的持续下行对于地产链需求冲击较大，风险外溢后至导致建材企业普遍出现收入增速下降、应收账款坏账比例提升等问题，引导建材板块震荡下行。我们认为，地产对建材的影响传导逻辑为：地产政策转向——地产基本面修复——建材企业基本面改善。2022年3-5月、以及11月以来中央地产利好政策频出，地产政策转向较为明确，当前已进入地产基本面筑底修复阶段。考虑到政策传导的时滞性以及本轮周期的特殊性，基本面修复所需时间或长于以往周期。
房地产需求端：政策东风已至，基本面预期向上。当前制约购房需求的不利因素在下降，核心矛盾在于如何扭转预期：1）购房资格与门槛：中央多次强调支持刚性和改善性需求，地方因城施策推动政策放松，当前全国房贷利率在中央自上而下政策支持下已显著下降，部分城市已调整限购政策，后续高能级在降低二套房贷利率、降低首付比例、优化认房认贷标准、部分区域率先放开限购以及降低限售年限等方面仍有进一步优化空间；2）购房能力：当前限制主要在于经济增长承压、就业压力加剧下居民收入预期减弱，2023年稳增长发力，经济修复后居民部门仍有温和加杠杆空间；3）购房意愿与预期：房企供给端政策得到实质性推进，交付风险有望缓解，目前核心矛盾在于如何扭转居民预期，本轮周期缺乏自上而下的需求托底政策，当前预期反转仍需全国层面更大力度的政策引导。
2023年需求预测政策持续催化，销售量价趋稳。当前基本面仍在筑底阶段，下行程度超越2008年和2014年周期。短期来看，我们预计2023年需求有望在Q2企稳，全年销售面积/金额分别同比+0.4%/+0.7%。中长期来看，房地产仍然是超十亿量级的行业，人口红利渐消后，城镇化水平提升以及改善性需求释放有望支撑房地产中长期需求，我们测算2023-2030年我国商品住宅销售面积的需求中枢约为年均13.5亿平。
房地产投资端修复滞后于需求。销售作为中后端节点对前端的拿地、开工、施工环节产生重要影响，2023年销售量价有望趋稳，但供给端来看，由于传导修复滞后投资端或仍将面临一定下行压力。中性假设下，我们预计2023年土地购置费/新开工/竣工/施工/投资分别同比-17.4%/-15.6%/+5.0%/-8.0%/-9.6%。
投资建议：我们认为，当前“地基”产业链预期向上，2023年行业机遇大于风险，地产链建议关注两条投资主线：1）消费建材集中度提升趋势确定，盈利拐点已现，建议重点关注：东方雨虹、科顺股份（防水新规提标扩容，有效对冲地产下行带来的压力，2023年预期沥青价格回落，毛利率有望继续改善）；其次是三棵树（行业细分龙头，市场认可度高）；然后是中国联塑（管材龙头，估值低位）、兔宝宝、蒙娜丽莎（低估值、高弹性，c端销售稳定增长）；伟星新材、北新建材（经营稳健，现金流好）；青鸟消防（扩品类支撑收入高增长）；2）浮法玻璃将迎来底部反转，全行业亏损下供给持续收缩，而当前地产仍处于地产竣工大周期，同时在“保交楼”的大背景下，竣工需求有支撑，我们看好在新的供需紧平衡状态下，开春玻璃价格或迎来新一轮上涨，建议重点关注旗滨集团。
风险提示：固定资产投资低于预期；地产政策放松速度和力度低于预期；房企持续暴雷影响需求修复；地产投资大幅下滑；原材料价格大幅上涨带来成本压力。