1-2月住宅销售同比微降，基本面复苏可期。22年商品房销售规模缩量3成，春节后前期积压需求逐步释放叠加各地因城施策优化调控，前2月商品住宅销售面积1.34亿平方米，同比下降0.6%，商品住宅销售额1.41万亿，同比上升3.5%，待售面积3.27亿平方米，累计同比增速较22年末下降2.9个百分点。政府工作报告提及加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，有效防范化解优质头部房企风险，3月7日，住建部部长积极表态，从三方面表示对房地产市场企稳回升充满信心。随着因城施策的深入实施，中央和地方层面释放积极信号，引导行业预期向好，为行业平稳健康发展奠定基础。
新开工、施工面积累计同比降幅明显收窄，“保交楼”趋势向好，竣工累计同比+10%。整体来看，前2月商品房销售规模同比正增长，销售市场的逐步改善，市场信心逐步修复，销售改善预计有助于刺激新开工，保交楼工作持续推进，施工、竣工面积持续改善。1-2月全国住宅新开工面积0.99亿平方米，同比下滑8.7%；全国住宅施工面积52.77亿平方米，同比下滑4.7%；全国住宅竣工面积9782万平方米，同比上升9.7%。
房地产开发投资完成额累计同比降幅收窄至6%，到位资金整体改善。22年房地产开发投资完成额累计同比自4月由正转负后，降幅持续扩大至22年底的10%。1-2月房地产开发累计投资完成额1.37万亿，同比下降5.7%。融资端到位资金同比降幅收窄，1-2月房地产开发企业到位资金2.1万亿，同比下滑15.2%；其中，国内贷款3489亿元，下降15%；利用外资5亿元，下降34.5%；自筹资金6342亿元，下降18.2%；定金及预收款7112亿元，下降11.4%；个人按揭贷款3495亿元，下降15.3%。
投资建议：
近期地产调控政策持续优化引导行业预期向好，1-2月销售、投资、融资均有所改善，地产融资“三箭齐发”缓解开发商资金流动性压力，优化限购限售从需求端稳定楼市，整体来看22年房地产销售规模13万亿，春节过后销售市场虽有一定复苏，后期市场修复进程仍需持续关注。政府工作报告提及加强保障房建设和防范化解优质头部房企风险，一方面有助于支持刚改需求，促进行业平稳健康发展，另一方面有助于推动逐步化解行业风险，引导行业预期持续向好。建议关注：经营边际安全，布局核心城市群拥有优质土储的企业，如越秀地产（0123.HK）、华发股份（600325.SH）、建发股份（600153.SH）、招商蛇口（001979.SZ）等。
风险提示：地产政策调控效果不及预期；房地产销售不及预期；房地产竣工项目不及预期风险