核心观点
本周市场回顾。第 5 周房地产板块指数强于沪深 300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为 0.2%。沪深 300 指数报收 4141.63，周度涨幅为-1.0%；创业板指数报收 2580.11，周度涨幅-0.2%；房地产板块指数报收 3060.11，周度涨幅为-0.7%。
本周行业要闻。国务院总理李克强：要有效防范金融市场异常波动风险，及时稳妥处置中小金融机构、房地产企业、网贷等风险。财政部：2022 年国有土地使用权出让收入同比下降 23.3%。证监会：在促进房地产平稳健康发展等重点领域推出更多务实举措。自然资源部：印发《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，优化完善集中供地政策。深房中协：严禁房地产中介机构及从业人员参与违规利用经营贷。湖南：长沙和其他城市首付比下限分别降至首套 30%/20%、二套40%/30%。南京：提出促进合理住房需求释放。温州：个人首次购房给予 0.6%补贴。厦门：人才引进最高 可给 130 万元住房补贴。山东、天津出台一系列促进住房消费政策。洛阳：首套房首付比例降至 20%，鼓励银行逐步降低二套房首付比例。清远、盐城、宜昌优化公积金政策。
第 5 周新房、二手房销售量较春节双周均增加。第 5 周 44 大新房销售为 2.7 万套，较春节双周增加 2.2%；21 城二手房销售 1.6 万套，较春节双周增加 51.6%；一线城市新房、二手房交易较春节双周分别下降 18.6%、上升 75.6%；二线城市新房、二手房交易较春节双周分别增加 4.5%、增加 47.8%。库存量较第 4 周下降，库销比较第 4 周上升。截至第 5 周，20 大城市库存为 116.4 万套，较第 4 周减少 6572套；库销比为 16.9 个月，较第 4 周增加 0.4 个月。本周土地市场出让热度较春节双周下降。第 5 周 36 大城市合计成交土地 6 块。土地出让金减少。2023 年第 5 周 36大城市土地出让金为 22.2 亿元，较春节双周减少 76.7 亿元。平均溢价率下降。第 5周 36 大城市土地成交平均溢价率 0.1%，较春节双周下降 0.7 个百分点。
重点公司公告。新城控股、绿地控股、金科股份、陆家嘴、华侨城 A、大悦城、格力地产、首开股份、中交地产等公司发布 2022 年度业绩预告。万科 A、新城控股、中南建设发布 1 月份经营简报。蓝光发展发布退市风险警示。荣盛发展定增获中国证监会受理。
投资建议与投资标的
本周新房和二手房备案数据均较春节双周回升，部分原因在于春节假期影响下数据录入存在延迟。克尔瑞数据显示 1 月百强房企单月销售金额和面积同比下降32%/36%，前值-31%/-34%。1 月销售数据受春节期间成交低迷影响较大，一方面房企推盘供货意愿和信心不足，另一方面反映节前宽松政策对需求端提振效果并不明显。从结构上看，央国企和民企的市场分化进一步加剧，TOP30 房企中央国企销售同比增长 0.5%，民企和混合所有制房企同比下降 36.5%。本周土地市场成交仍旧低迷，自然资源部印发《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，其中对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过 3 次”，集中供地政策将优化。需求端政策放松态势延续，山东、天津、南京等地经济提振文件都重点提及了促进住房消费措施，湖南除长沙外首付比下限降至首套 20%、二套 30%，厦门人才引进最高给予 130 万元住房补贴等。我们认为当前需求端政策逻辑是在“房住不炒”底线之上尽可能释放此前被抑制的合理住房需求，但并非不计代价刺激炒房或“大水漫灌”。基本面弱复苏的趋势仍将延续，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大