核心观点
本周市场回顾。第7周房地产板块指数弱于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.5%。沪深300指数报收4034.51，周度涨幅为-1.7%；创业板指数报收2449.35，周度涨幅-3.8%；房地产板块指数报收2997.11，周度涨幅为-3.2%。
本周行业要闻。央行、银保监会：发布《商业银行金融资产风险分类办法》，7月1日起施行。央行：拓展民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持范围。统计局：70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加。南宁：多家银行确认“房贷年龄期限延长至80岁”。武汉：全力以赴促进房地产市场健康发展。福建：出台“促消费”十条举措，全力支持首套和改善性住房需求。贵阳贵安新区：鼓励、引导金融机构实行首套房首付20%政策。深圳：整顿经营贷转贷，部分银行表示已暂停审批存量房贷用户转贷申请。北京平谷区：制定“平谷人才十条”，一次性提供人才现金奖励最高100万元，并提供住房或房租补贴。惠州：商品住房限售年限从3年减为1年。南昌高新区：给予人才购房补贴，最高800元/㎡，同时给予50%契税补贴。苏州：首批集中供地6宗地块均成功出让，总成交价83.9亿元。
第7周新房、二手房销售量较第6周均增加。第7周44大城市新房销售为3.3万套，较第6周增加17.2%；21大城市二手房销售2.0万套，较第6周增加19.6%；一线城市新房、二手房交易较第6周分别上升4.3%、20.8%；二线城市新房、二手房交易较第6周分别增加23.1%、19.1%。库存量和库销比均较第6周下降。截至第7周，20大城市库存为115.4万套，较第6周减少5739套；库销比为16.9个月，较第6周减少0.2个月。本周土地市场出让热度较第6周上升。第6周36大城市合计成交土地15块。土地出让金减少。2023年第7周36大城市土地出让金为125.2亿元，较第6周减少166.1亿元。平均溢价率下降。2023年第7周36大城市土地成交平均溢价率5.5%，较第6周下降0.7个百分点。
重点公司公告。保利发展、华润置地、龙湖集团、旭辉控股等发布1月份经营简报。招商蛇口公布发行股份购买资产并募集配套资金草案，交易对价89.3亿元，拟配套融资不超过85亿元。大名城发布定增预案，拟募资不超过30亿元。格力地产、荣盛发展、大悦城等多家房企回复证券交易所监管工作函。
投资建议与投资标的
本周统计局公布了1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，一线城市新房和二手房价格同环比均实现上涨，二三线城市新房和二手房价格环比降幅持平或略有收窄。自2月份以来，热门城市局部区域的二手房销售有明显好转，新房恢复情况有限但强信用房企表现较好，我们认为市场出现以上情形的原因主要在于当前部分房企的现金流压力有所缓解，对于之前以价换量的亏损项目，此类房企继续推盘的动力不足，从而导致新房供给收缩，市场实际上进入缩量保价的阶段。因城施策方面，南宁多家银行确认房贷年龄期限延长至80岁，房贷年龄期限延长实际上是通过增加购房者贷款时长，进而增加贷款额度、减轻月供压力；福建出台“促消费”十条举措支持首套和改善需求；北京平谷区、南昌高新区提供人才住房激励；惠州缩短限售年限等。同时结合深圳本周整顿低成本经营贷置换房贷，我们认为需求端宽松政策仍将在“房住不炒”底线之上精准释放合理需求，而不会不计代价“大水漫灌”。房企股权融资推进，万科拟定增不超过150亿元，招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金总额不超过85亿元。预计基本面弱复苏的趋势将延续，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。