每周一谈：二手房市场热度延续土地市场局部转暖
二手房复苏仍好于新房热度有望向新房传导
高频数据显示，本周二手房市场热度延续。截止至2月25日（周六），13城二手房销售面积单周同比+73.6%，与单周增速上周基本持平，环比增速+17.6%，累计同比增速+18.5%，较上周提高7.7pct，二手房市场热度延续。
30城新房销售面积跌幅收窄，单周同比已接近正负零位置。截止至2月25日（周六），30新房销售面积单周同比-5.4%，较上周收窄1.3pct，环比增速+10.6%，累计同比增速-9.6%，较上周跌幅收窄2pct。
二手房市场的热度有望向新房市场传递，进而带动商品房市场复苏：
交付风险正逐步降低，期房信心将迎来修复：“保交付”政策陆续出台，交付风险正逐步消退；尤其对于尚处于续销期的项目，货值尚未去化完毕，在项目单独管理资金的背景下，销售后可覆盖开发成本，将优先得到资金支持；
国央企正逐步成为新房的主要开发主体，从供给端消除购房者顾虑：回顾土地市场，2022年下半年至今取地国央企及地方平台占比较高，该部分主体资金充沛信誉良好，消费者购房信心更为充足，从克而瑞2023年1月房企权益销售额表现即可发现，国央企销售表现显著好于其他房企；随着2022年下半年的新成交地块逐步成为供应主体，将提振购房者信心；
二手房交易将释放改善需求：二手房持有者出售资金回笼，催生改善需求；
情绪的自然传导：一二手房作为同类需求产品间的自然传导。
土地市场局部略有转暖房企端传递积极信号
本周杭州、苏州完成土拍，整体来看市场热度略有转暖，民企拿地有所放大：
2月21日，杭州一批次土拍13宗地块中3宗底价成交，10宗溢价成交，其中8宗溢价率触顶触发摇号，成交总价182.23亿元，平均溢价率9.3%；
2月23日，苏州一批次土拍，11宗地块，6宗底价成交，5宗溢价成交，3宗触及溢价率上限，土地成交总价140亿元，平均溢价率7.46%。
从房企端来看，近期民企在土地市场参与热度有所升温。以杭州为例，根据克而瑞统计，本次杭州土拍共41个参拍主体，其中民营房企20家，基本与国企数量一致，较此前2022年下半年水平有所提高。
民营房企在土地市场乐观态度边际提升，或指向供需两端的改善确定性渐强。由于商品房销售存在看房、销售、网签等多环节，数据滞后水平较高，更真实的热度往往仅能通过一线的体感体会；作为接触第一线的房企，一方面能体会紧贴市场体会水温，另一方面对自身的财务状况最为了解，在这一背景下，房企拿地态度边际有所改善，或意味着本轮市场改善，走出底部的确定性渐强。
数据追踪（2月13日-2月19日）：
新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-7pct、-12pct，一线城市-26pct，-14pct，二线城市-7pct，-13pct，三线城市+26pct，-3pct。
二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+76ct，累计同比+11pct。
土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-11pct，成交建筑面积累计同比+32pct，成交金额累计同比+9pct，土地成交溢价率为4.13%。
城市行情环比：北京（+17pct），上海（-5pct），广州（+43pct），深圳（-13pct），南京（+21pct），杭州（-7pct），武汉（+11pct）。
投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。关注经营状况改善的民企，关注中小市值国企规模扩张，代建行业推荐龙头绿城管理控股。
风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。