开年以来二手房迎来普遍性修复。根据我们统计的18个主要城市二手房成交数据，2022Q3二手房成交面积同比降幅开始收窄，2023年正式进入正增长区间。截至2023年2月23日（2023年第8周）18城二手房累计成交面积约1045万平，累计同比+41.5%，增速较上周扩大9.7个百分点，同比2021年下降13.4%，春节后降幅持续收窄。根据贝壳数据，春节后二手房市场复苏进程有所提速，春节期间贝壳50城二手房日均成交量同比2022年春节提升57%，春节后（01.28-02.05）二手房日均成交量较1月春节前（01.01-01.20）提高30%以上，2月上半月（1日-15日）二手房日均成交量较1月上半月增长超70%。
政策放松效果释放与预期企稳是主要原因。2023年二手房迎来强势复苏首先是2022年需求端政策持续放松的结果，2022Q4是政策又一密集出台期，2022年11月以来北京、杭州、成都、西安、南京、武汉等高能级城市先后优化“四限”政策。当前政策仍在宽松，根据贝壳数据2023年2月百城首套主流利率4.04%达到2019年以来的低点，在首套贷款利率动态调整机制下，23城首套利率下调，首套利率低于房贷利率下限（4.1%）的城市增加至34城市。其次，价格预期企稳是市场触底回升的核心原因。2023年1月贝壳50城二手房价格指数环比上涨0.2%，是连续17个月环比下跌以来首次止跌。而统计局数据同样显示出价格企稳趋势，2023年1月70个大中城市中，新房和二手房价格环比上涨城市分别为36和13个，环比分别增加21和6个。我们认为，防疫政策调整后，居民收入预期和消费动力修复也有利于市场回暖，但核心原因仍在于前期政策传导和当前预期企稳。
前置指标持续改善，23H1二手房景气度有望维持。在二手房典型交易流程中，带看是签约的前置环节，带看量可视为网签成交的前瞻指标，前瞻指标的持续修复为本轮周期二手房市场修复的可持续提供支撑。根据贝壳数据，春节期间贝壳50城二手房带看量较2022年春节提升28%，其中成都和重庆同比分别提升1.5倍和1倍，珠三角重点城市惠州、东莞及佛山春节期间带看量较2022年春节翻倍，一线城市深圳春节期间带看量同比增幅达86%。我们认为，当前前瞻指标修复趋势仍在强化，政策持续宽松背景下购房者观望情绪的减弱有利于二手房市场交易热度的回升，虽然维持春节期间的高热度难度较大，后续或出现阶段性环比回落，但从量的角度来看成交量有望维持在正常区间，2023年上半年二手房持续修复可期。
新房成交修复弱于二手房，一二手传导机制仍在。新房市场热度不及二手房，较2021年仍有差距。截至2月23日，30大中城市商品房累计成交1890万平，累计同比-15.3%，环比上周降幅收窄3.5个百分点，但同比2021年仍有34.2%的降幅。我们认为，本轮周期购房者对于期房交付的担忧或阻碍新房修复，弱线城市新房修复难度较大，以及出险房企项目去化难度较大或拖累全国整体修复进程，但新房与二手房传导机制仍在，伴随新房优质供给释放，二手房市场热度有望逐渐传导。
投资建议：我们认为，当前二手房触底修复趋势基本确立，装修建材零售端需求有望快速回暖，短期建议关注零售业务占比较高的建材企业，重点关注：兔宝宝、伟星新材、蒙娜丽莎、三棵树、北新建材等。中期来看，随着地产销售回暖以及企业出货环比改善，消费建材有望进入盈利业绩及估值双升阶段，消费建材龙头仍极具配置价值，建议关注东方雨虹、科顺股份、青鸟消防等。
风险提示：经济下行影响收入预期、房企暴雷加重观望情绪、房地产政策超预期收紧。