本周市场回顾。第8周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为0.2%。沪深300指数报收4061.05，周度涨幅为0.7%；创业板指数报收2428.94，周度涨幅-0.8%；房地产板块指数报收3025.31，周度涨幅为0.9%。
本周行业要闻。央行、银保监会：发布金融支持住房租赁17条，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。证监会：在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别。财政部：支持刚性和改善性住房需求，加大保障性租赁住房供给，配合做好保交楼、稳民生工作。央行：12月新发放个人住房贷款利率平均为4.26%，同比下降1.37个百分点。扬州：取消二手房3年限售政策，首套房贷利率降至3.8%。常州：取消新建商品住房2年的限售期限；首套房贷利率下限降至3.8%。日照：支持各商业银行以家庭住房所属区县为标准认定首套房和二套房。北京：2023年商品住宅用地供应量与去年基本持平。西安：支持商洛市住房公积金缴存职工在该市购房需求。武汉：最快上半年出台灵活就业人员参加公积金试点。郑州：力争6月底前不动产办证类问题楼盘实现清零。杭州2023年首批集中供地完成，13宗地块平均溢价率9.2%。
第8周新房、二手房销售量较第7周均增加。第8周44大城市新房销售为3.6万套，较第7周增加9.0%；21大城市二手房销售2.3万套，较第7周增加18.8%；一线城市新房、二手房交易较第7周分别减少22.6%、增加15.3%；二线城市新房、二手房交易较第7周分别增加17.3%、18.8%。库存量和库销比均较第7周下降。截至第8周，20大城市库存为115.1万套，较第7周减少2943套；库销比为16.5个月，较第7周减少0.4个月。本周土地市场出让热度较第7周上升。第8周36大城市合计成交土地21块。土地出让金增加。2023年第8周36大城市土地出让金为250.9亿元，较第7周增加125.7亿元。平均溢价率上升。2023年第8周36大城市土地成交平均溢价率8.9%，较第7周上升3.4个百分点。
重点公司公告。保利发展、首开股份、金融街等发布融资公告。中交地产发布定增预案，募集资金总额不超35亿元。保利发展、华发股份更新A股定增预案。新湖中宝控股股东转出10%股份。万里股份终止重大资产重组。远洋集团完成成都远洋太古里项目交割。中国金茂2022年归母净利预计下降50%-60%。
本周总体延续春节以来销售回暖趋势，主要与多方面因素有关：此前受压制的部分刚需得到释放，疫情、气候等因素带来的异地置业需求，房企风险暴露得到控制、阶段性打破信用收缩负循环，以及部分房企因流动性压力得到缓解而收回折扣，也一定程度带来房价上涨预期并促进成交；二手房成交好于新房，原因在于二手房此前折价幅度更大，以及交付安全性更高。杭州等地土拍升温，也反映出年初资金相对充裕的央国企及地方高信用民企的补货意愿较强，同时对热点城市销售信心有所恢复。后续需重点关注销售复苏的持续性以及范围是否进一步扩大。政策方面，不动产私募投资基金试点启动，将有助于存量项目盘活；二三线城市进一步放松“五限”政策，结合此前深圳整顿经营贷，我们认为当前需求端政策仍强调精准施策，即在“房住不炒”底线上尽可能释放此前被抑制的合理住房需求，但对资金违规进入楼市仍有所警惕。预计基本面延续弱复苏趋势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。